说到孵化器，各位同行不要太熟悉，这里面的道道大家懂的都懂。

但是，一些对孵化器不太了解的朋友，只要一听到入驻孵化器就能帮助自己做大做强，走上人生巅峰，那叫一个两眼放光，心脏怦怦跳。

可是，孵化器真的如大家想象的那样，有化“腐朽”为神奇的力量？其实还有待考证。

更多情况是，那些标榜自己做得还不错的孵化器，本质上就是个绣花枕头，根本经不起推敲。

当前，经济发展放缓，市场持续收缩，不仅整个园区的空置率在持续攀升，园区中的一个分支——孵化器的空置率也在水涨船高。

以前，在地方政府大力推动科技创新的背景下，全国各地掀起了一场建设孵化器的热潮。就这样，各式各样的孵化器如雨后春笋般涌现。

据数据统计，截至2022年，我国各类孵化器数量已经超过了1.3万家，远远超出了市场的实际需求。

但在产业发展的初期阶段，孵化器是朝南坐的。

那时候，市场形势一片乐观，企业数量也在呈指数级上升，只要地理位置优越、租金合理，孵化器就能轻轻松松吸引一大波企业入驻。

可现在，市场情况发生了翻天覆地的变化。

一边是初创企业数量的断崖式下跌，一边是源源不断的孵化器涌入市场，在供大于求的情况下，孵化器空置也就不可避免了。

还有一个很重要的原因，那就是市场中绝大多数孵化器是缺乏核心竞争力的。

对于初创企业来说，入驻孵化器无非就是希望能够通过孵化器提供的各类服务减少自身的运营成本，并获得更多支持和帮助。

然而，现实情况却恰恰相反。

孵化器提供的所谓服务，仅仅局限在一些基础的物业服务上，比如提供公共会议室、打印机使用权限等，只是为初创企业提供一个物理的办公空间而已。

而初创企业真正关心的，比如政策申报、资金补贴等，很多孵化器是搞不清楚的；在增值服务方面，比如投资、资源对接等，更是让孵化器摸不着头脑。

虽然孵化器能够在一定程度上减少初创企业的负担，但这对于企业来说是远远不够的，特别是在孵化器同质化问题越来严重的当下。

现在，企业少孵化器多，市场竞争又激烈，市场早就从早期的卖方市场变成了现在的买方市场，企业在选址上的话语权是更重了的。

这时候，如果孵化器没有特色，且缺乏核心竞争力的话，不仅很难吸引企业入驻，空置率还会越来越高。

就目前的情况来看，孵化器的定位是有点尴尬的，论核心竞争力比不过成熟园区，论软件又不具备服务好企业的能力。

以前，因为建孵化器有补贴，所以不少企业就把建孵化器当成了一门获取政府补贴的生意在做。

在这样功利心态的驱使下，不仅没有推动孵化器的健康发展，反而导致了大量孵化器项目最终沦为烂尾工程。

当然了，市场中也不乏一些真正做孵化器的企业存在，但他们的核心逻辑更多是打造一个将企业归拢在一起的众创空间，或是把空间进行更小的分割，以出租给小微企业作为办公场所的一种盈利方式而已。

通常情况下，这类孵化器要钱钱没有，要服务服务也跟不上，里面压根没有几家企业在，空置率更是高得吓人。

但是在以前，孵化器的生意是好做的，只要一个城市的营商环境、产业基础足够好，就能吸引一大波企业入驻。

一方面，得益于孵化器相对便宜的租金，相比之下，如果企业选择入驻园区的话，成本会更高；另一方面，企业入驻孵化器还能同样享受当地的政策优惠，这对于企业来说是双赢的。

可现在，随着市场环境的变化，那种坐等企业上门的好日子已经一去不复返了。

企业在选址的时候，不是简单提供一个物理空间的载体就可以了的，而是需要更加优质、全面的服务，这也是企业选择入驻孵化器的初衷。

但是，现在市场中的孵化器实在太多了，想要在同类型的孵化器中脱颖而出，最关键的在于孵化器是否具备服务企业的能力。

可是，对于孵化器来说，提供优质的服务本身就是一个挑战，这不仅需要投入大量人力物力资源，同时还伴随着高昂的财务成本。

如此一来，成本上升不可避免，但租金却很难做到同步上调，因为一旦租金上涨，就会极大的削弱孵化器与其他园区的竞争力。

一边是成本的亏空，一边是没办法通过提高租金来填补亏空，这是民营企业没办法接受的。

所以，一旦民营企业的商业模式无法形成闭环，就会有越来越多孵化器或主动或被动的退场不干了。

因此，现在能够运营孵化器的主体，也就只有那些背靠国资的开发区，以及平台公司了。

一来，这些主体不依赖孵化器直接盈利，只要租金收入，或者相应服务收入能够维持团队的日常运作，不亏钱就可以了；另外，能够满足管委会对企业培育、孵化和留存的要求就行了。

其实，从孵化器的底层逻辑来看，它并不是一个完全市场化的产品，无论是从租金收益的角度，还是服务提供的层面，都很难实现完全的盈利。

在这样的情况下，孵化器也就逐渐变成了由国有民营企业共同做，到现在只有国有企业能干了。

当前，招商越来越难，已经是不争的事实。

这几年，有本事把老客户留在园区，保持原有的入驻率不降低，绝对能够算得上是招商佼佼者。

现在的招商方式无非就两种，要么从外地做引进，要么就是在园区内部做培育和孵化。

以前，靠着税返政策，以及各种投资激励，想要吸引一家外地企业入驻，并不是件难事。

可现在不一样了，随着税返政策的取消，再加上企业在投资决策上的愈发谨慎，没点真实力，注定是没办法说服企业举“家”搬迁的。

我们也能明显的感受到，仅仅依靠传统招商是很难挽救日益走高的空置率的。

想要在招商上突出重围，不管是园区，还是孵化器，就应该把更多精力放在如何培育更好更优质的企业上面。

因为，就目前的情况来看，造商已经是大势所趋了，不仅能够有效缓解不断攀升的空置率问题，还能为当地企业解决长不大活不了的生存难题。

现在，不是简单把企业引入就算完事了，还需要更加用心的服务好每一个企业，在帮助他们茁壮成长的同时，还要培育出一个新的产业形态。

一旦当地成功孕育出一种新的产业形态，不仅能够巧妙地融合诸如AI+等前沿技术在传统产品当中，加速推动产业的转型升级，还能够开拓出一片新的市场空间。

另外，通过专业运营服务孵化出来的企业，不管是对城市、地方政府，还是对开发区，又或是园区，都将会展现出更高的黏性，这也正是造商的核心所在。

在现阶段，以及未来很长一段时间里，那些缺乏造商能力的孵化器，被市场抛弃也只是时间问题。

当然了，造商靠的从来不是孵化器的一己之力，它更像是一个错综复杂的系统性工程。

除了孵化培育企业之外，对于城市来说，构建一个优质的营商环境对造商同样至关重要。

以近期备受瞩目的杭州来说，杭州之所以能够孕育出“六小龙”这样的优等生企业，并吸引越来越多企业慕名而来，很大程度上得益于杭州当地优质营商环境的加持。

当越来越多城市普遍面临招商难的困境时，杭州正在以实际行动向我们诠释了什么才是真正的“造商”。

今天，无论是孵化器，还是城市本身，都应该逐渐扭转从“招商”到“造商”的思维。

只有孵化器内部孵化出更多优质企业的时候，空置率持续走高的问题才能得到有效缓解；当城市涌现出更多新兴产业形态的时候，才能确保整座城市实现可持续发展。