秋高气爽，岁物丰成。9月23日，备受行业瞩目的2026第十二届方升产业园区大会，在广州南沙盛大举行。

本次大会以“园区标杆，铸就城市产业名片”为主题，旨在搭建产业园区交流合作平台、分享标杆建设经验、探讨园区发展赋能路径。

方升研究是专注于城市产业发展战略、产业园区经济的专业服务平台，自创办“中国产业园区大会”以来，始终深入研究城市发展、产业园区、新兴产业三大领域，持续为行业提供前瞻观察与实践链接。

本次大会上，方升研究董事长余洪波对2025—2026年行业事件进行了复盘，从工业上楼回归理性、零租金退潮到54号文基金招商新政，逐一梳理行业正在发生的变化。他提出，园区发展需要回归本源，园区的本质是生产空间，核心客群是销售额在2000万至2亿元之间的中小企业，招商工作约有七至八成需要立足属地化。基于此，他进一步判断，厂房型REITs出租率将全面优于研办型，改善型厂房与专精特新总部将迎来新的机会，中大企业拿地比例会继续提升，产业投资也将迎来兑现时刻。与此同时，场景、投资、能源、数据四大新型要素招商正在登场，租金换股权并非普适路径，有着严格的适用边界。

董事长余洪波强调，园区行业正从“载体时代”进入“要素时代”。传统的空间招商已经失效，园区未来发展深耕的三个方向是产业服务的深度，要素配置的效率，以及生态构建的能力。行业抱团取暖、合作共赢是必然选择。

作为华为面向产业园区数字化转型的核心业务单元，华为园区军团依托华为在ICT基础设施、云计算、AI大模型等领域的技术积累，为园区提供从网络、算力到应用的全栈数字化解决方案。

华为园区军团标准总监王海蛟，围绕工信部2025年11月印发的《高标准数字园区建设指南》展开分享，系统解读了政策背景、建设标准和落地路径。提出以“四高”标准和13项任务为施工图，用华为全栈数字化能力——网络、算力、AI大模型、数据平台、鸿蒙等，推动园区产业、服务、管理、基础设施全面升级。

王海蛟表示，数字园区建设不是“为了数字化而数字化”，而是以数字化为手段，系统推进传统产业转型升级、未来产业布局建设。高标准数字园区的本质，是让中小企业也能承担起数字化转型的成本，让园区运营从经验驱动走向数据驱动。

南沙开建集团是广州南沙区属国有一级集团公司，由广州南沙开发区管委会与广东省财政厅共同出资设立，以全方位服务南沙改革发展大局为宗旨，在区域经济发展中发挥国企主力军作用。

南沙开建集团党委书记、董事长叶镇慧就园区建设运营实践作经验分享交流，表示将持续为新质生产力培育和产业发展提供优质空间载体和配套支撑。活动现场还见证了一批优质项目签约落地南沙，进一步为南沙的产业发展注入了新动能。

叶镇慧强调，产业园区的终极形态是“现代化产业社区”，不是工业区的升级版，而是生产、生活、生态深度融合的城市功能单元。南沙的实践表明，留住企业的不是租金优惠，而是“上下楼就是上下游”的产业协同、“下楼有烟火、出门有风景”的生活品质，以及从原始创新到出海的全周期赋能体系。

大会设置了圆桌对话环节，由方升研究媒体总监蔡炜主持，广州南沙开发建设集团有限公司副总经理王明军，北京亦庄城市更新有限公司党委副书记、总经理秦元高，广东医谷产业运营管理股份有限公司执行总裁谢嘉生共同参与。

王明军结合南沙一线实操坦言，国资园区眼下面临的不是单一挑战，转型也没有万能模式，更适合国资的路径，是先把自有存量资产做精做透、把产业服务做实，再以投促引、投运联动，轻资产盲目输出和高风险财务型投资则要格外审慎。秦元高、谢嘉生也分别结合亦庄城市更新和广东医谷的运营实践，分享了各自对转型路径与竞争力提升的思考。

三位嘉宾在交流中形成共识：国资与民营园区不是零和博弈，而应优势互补、协同共赢，通过委托运营、合作共建、项目联合开发等模式开展合作，但前提是权责边界清晰、收益分配明确，真正把市场化运营权限交给专业团队，合作才能从一纸协议走向落地见效。

传化科技城是传化集团与杭州萧山区政府共同打造的生物技术产业集聚平台，核心布局合成生物学、基因和细胞治疗、医疗器械等方向，围绕科学家的“工作圈”和“生活圈”打造产城人文融合的国际科创社区。

传化科技城顾问陈涛围绕片区开发从1.0“拓空间”到2.0“筑生态”的进化路径展开分享。她首先厘清“片区不是放大版的园区”，园区解决的是企业生产办公，片区要落地“三生融合”，本质是一座微型城市。98%的规划、建筑、政策要素可以学习复制，但决定片区辨识度2%的产业基因、赛道聚焦、文化气质、内生链接，花钱买不来，只能长期长出来。

陈涛强调，创新园区的终极运营就是社群运营。真正决定园区突围的，是那2%花钱买不来的生态厚度。需要文化先行、赛道聚焦、政企协同，以及把对的事做久的长期主义。

广州工控产业园集团是广州工业投资控股集团旗下专注于产业园区投资开发运营的战略平台，依托世界500强企业资源和广州市属国有投资平台优势，致力于打造“管委会+平台公司”模式下的广州市未来产业先导区，为区域产业转型升级和战略性新兴产业培育提供空间载体与生态支撑。

副总经理顾春光系统梳理了园区从仓库、厂房、园区、社区到森林的五代进化路径，指出工控产业园集团以“管委会+平台公司”模式为牵引，探索土地财政向产业财政转型，通过“工控三资盘活模式”推动“资本×载体×场景×生态”深度融合。

顾春光强调，园区平台的对标标准正在改变。不再只看出租率和租金水平，更看产业组织能力、资本闭环能力和生态构建能力。只有以长期主义深耕产业，才能真正实现从“房东”到“股东”、从“空间提供者”到“产业组织者”的跃迁。

广开控股是广州开发区管委会为拓展资本运营和资产经营而设立的国有独资有限责任公司。公司从传统城投模式成功转型为聚焦战略性新兴产业投资与运营，集团总资产超1600亿元，战略性新兴产业营收占比达75%以上。

园区部总经理江丰阳围绕“租金让利时代国资园区如何靠产业投资实现长效收益”展开分享，提出租金让利时代，国资园区要靠产业投资实现长效收益。在分享中，以小鹏汽车为例，2020年提供40亿元融资并认购IPO，成为开发区国企首单境外投资；随后又定制开发一期23万㎡、二期超70万㎡，投资橙行智动，组建产投基金，领投小鹏汇天。通过厂房代建出租、投融资支持、基金合作，广开控股不仅贡献了租金现金流，更获得了股权长期增值。

江丰阳强调，国资园区的长效收益来自产业投资的兑现。政府产业资本坚持投早、投长，可以孵化世界级链主企业；产业链招商的终极兑现，是资本闭环，而不是简单税收返还。不再比拼谁的楼盖得漂亮，而是账面上具备上市潜力的优质股权。

招商产园是招商蛇口旗下的产业发展综合平台，业务涵括园区开发与运营、写字楼业务、会展业务。依托招商局百年央企的资源优势和招商蛇口四十余年的园区开发经验，招商产园深耕园区开发与运营，布局数智科技、绿色科技、生命科技、智能制造、文化产业五大新兴产业赛道，致力于成为国内领先的产业园区综合运营服务商。

招商产园总经理助理罗锋以“存量时代，产业园区价值重构与长期实践”为题发表专题演讲，报告充分结合招商产园产业运营的成功实践，通过存量时代行业现状、市场实际、典型特征等的分析，系统阐述产业园区从“向外扩张”转向“向内挖潜”，从“承接落地”转向“参与成长”，从“空间使用”转向“产业形成”等的转变和打法。

罗锋强调，空间是入口，产业才是资产；园区建成只是起点，真正的价值要靠长期经营，才能形成空间持续适配、企业继续成长、产业不断升级的长期价值。