短短7年时间，中新集团完成了两大核心业务的锻造，一个是厂房开发建设及后端运营；二是产业投资。任意一项能力单独拎出来，都是当下无数园区国资梦寐以求的核心能力。先声明一下，这篇文章不是软文，而是方升针对中新集团业务的深度分析，方升一分钱广告费也没收。

中新集团一直是圈内的“隐形冠军”，这个公司可能很多新入园区的伙伴并不清楚，他曾是华夏幸福的老师，更是苏州工业园区开发建设的扛把子，虽然不能说凭一己之力把苏州工业园区带到国家级经开区评比九连冠，但绝对功不可没。用他们自己的话说：为苏州工业园区开发建设做出了不可替代的重大贡献。方升有幸于2019和2021年两年邀请了中新集团的领导出席了方升大会，分享了他们的实战经验。

那么这个重大贡献是怎么来的呢？根基就是深耕的招商，截至2025年底，公司累计为园区招引项目超2680个，落地科技类项目约765个，引进注册外资超192亿美元，引进注册内资超1616亿人民币。这就是苏州园区一哥的魅力，人家在当地叫苏州工业园区招商主力军之一，这个之一还是他自己加的，在方升看来，可能再无第二家可与之并列。

其次就是“软件转移”，如果中新集团只是在苏州这个平台上做出这个成绩，容易被当成蹭流量，毕竟苏州最近几年也是当红炸子鸡。中新集团的成绩是在3个省份，若干地级市里做出来的成绩，离开苏州，这个模式也照样玩得转。这就好比一个学霸，不仅自己考清华，还能去别人家当家教，让别人也能圆梦清华。

接下来我们具体说说这两个能力是如何打造的。先聊聊区中园，也就是标准厂房的建设开发建设招商运营。先看成果，截至2025年底，公司累计开发300万平方米，其中建成225万方，综合出租率84%。只看苏州的区中园，出租率更是达到了91%。也就是说中新集团苏州厂房的综合出租率直逼厂房类REITs的平均出租率，这是什么神仙业务，那些天天喊"空置率居高不下"的人，可以闭嘴了。再看成绩，2025年6月，首单区中园类REITs成功发行，产品整体规模5.8亿元,票面利率2%，创全国类REITs产品历史新低--来自资方最直接的肯定。

这个能力的锻造并不容易，我记得2019年方升团队陪同中新智地（区中园业务主体）的领导去北京拜访联东，当时集团的业务还是传统的片区开发，对于标准厂房基本属于门外汉。短短7年时间，还要算上疫情的耽搁，可谓神速。

首先是选址，联东就是高度重视选址，中新集团自己也是有重视选址的传统，他的策略就是深耕长三角，围着上海的产业溢出方向，往北就是苏州沿线，往南就是嘉兴方向，这两个方向都是中新集团区中园区业务的重点布局。尤其是江苏方向，大方向的正确，确保了即使市场出现调整，依然不会出现红利枯竭的情况，按行话来说就是都有以价换量的空间，这样就能确保项目的优先生存权。

其次是团队，任何一个业务的成功，离不开专业团队的成长和培育。这只团队的根来自于早期开发苏州工业园区的招商班底和传承，按照中新智地领导的说法，之前做的是大招商，区中园业务是小招商，两种招商是一种互补和相融。大招商是指土地招商，谈的更多是大项目，小招商谈的是载体租售，客户体量相对小一些，需求有些差异。中新智地的团队相比于传统的产业地产招商而言，优势更加明显。他们的团队，从选址出发，从苏州工业园区开始的产业链转移实战，再到几个外地项目的迁移，让他们对于选址有着与众不同的认知和招商资源。有别于传统产业地产开发商的本地为主策略，中新智地总是喜欢先找域外大客户，然后再按照产业链的角度找到符合要求的响应客户，这时往往整个项目去化的已经七七八八了。

除了大招商思路的降维打击外，整个团队的市场化导向，一个是业绩奖金，相对比较市场化，另外一个末位淘汰机制，在国企氛围中相当少见，但效果实实在在的拉高的团队的战斗力。

最后就是细节的打磨，很多时候是因地制宜的，比如常熟项目，交付时就已经达到了70%的入住率了，就是因为一个小细节，在工业厂房里做了个苏州园林式的庭院，把雨水回收装置从地下改到地上，多花了点钱，一个科创企业非常满意，当地书记也来见证签约，整个项目一下就活了。还有就是成本，对于大多数国企，成本都是大而全的设计，因此成本长期居高不下，而对于租赁型为主的中新智地，降低的成本就意味着投资回报的年限缩短，也就是风险降低。短期而言，就算打价格战，成本低的项目一定更有底气降价；再比如常州项目的选择，就是看中理想主机厂的距离近，几个定制的大客户都是理想的一级供应商。包括产业研究，三年前中新智地就在研究具身智能赛道，随着这两年宇树机器人带火行业赛道，中新智地的园区也从先发优势，变成产业集聚度高，步步领先。很多时候国企缺乏的是执行力，中新智地有一个要求就是核心团队必须在一线，这一点和民企是非常一致的，最后以句容项目为例。这个项目就是卖给南京人，不会卖给苏州人、上海人。中新智地把南京周边二三十公里的企业名单拉出来，专门找人打电话，打了四万多个，2%到3%的带看率，有了带看就有成交--二十年前的办法照样管用。方法虽然笨，但是要的就是执行力，这也是区中园业务能够落地的最大因素之一。

说完区中园业务，再来看看产业投资。基地＋基金的模式行业里面讲的比较多，真正能落地的少之又少，专业度的缺乏导致没有领导能够承担追责和审计的压力，这恐怕是当下最大的行业门槛。先看成绩，今年对于利润总额贡献了1.73亿，占利润总额的11.21%。如果再加上公允价值的变动，则整体收益达到4.34亿。产业投资板块资产总额44.79亿，在手的股权投资规模和张江高科相当，对于一个“7年级生”而言已经是一个非常不错的成绩了。

中新集团几次冲击IPO失败后，内部讨论，在2017年如果继续只是单纯做招商，在新时代是没有前途的，所以从2017年就开始筹备股权投资业务，2018年正式启动。从今天的角度回头看，招商的红利来自于房地产，如果房地产的红利不断萎缩，势必要找到新的增长点，所以在中新集团内部，产业投资就是由招商部门主导的。

产业投资有三个目标，一是可以了解未来产业，二是可以撬动产业招商，三是能够分享企业发展的红利。这个三个目标是缺一不可的，单纯为了招商，很有可能会亏钱，纯粹为了投资收益，中新集团的业务架构无法支撑持续发展。因此中新集团选择深耕自己的园区企业，并聚焦产业赛道，在特定的环节做深做专。中新集团的发展路径和张江高科截然不同，张江由于具备产业高地属性，加上领导魄力，最开始就是从直投开始的。而中新集团的路径更具备普适性，5年时间投资了40多个GP管理的基金，相当于边干边学，学习专业的GP如何定投资策略，如何选定投资标的，如何开投决会。同时成立两个直投基金，搭建了一套产业体系。截至25年底，共投资了51支基金，这个部分的投资收益2.42亿。其中单只基金最高3175万，亏损最多1546.9万。

去年是产业投资继续升级的一年。首先提出了生态的重要性，并且把区中园，生态和基金三者有机结合，以科创直投为例，国家大力支持投早投小，但做到绝非易事。中新集团高度押注AI产业，重新绘制智能产业图谱，涵盖了差不多500多家企业，核心团队每人负责100家企业，全部跑完，确保自己的直投标的成功率进一步提升。25年直投了优里奇，松应科技，贝耐特，睿里新能等7家企业。除了产业研究和产业调研之外，对产业的核心理解也是投资的成功保障之一，无论是张江还是中新集团，其实都没有办法和纯粹的VC/PE直接竞争，但园区企业的优势就是可以通过产业的一线园区或城市洞察整个产业的最新动态同时可以比投资企业更直观的理解企业，因为都在自己的园区或附近的园区，这两项优势也让中新集团的领导相信，未来投资圈，园区系必定有一席之地。

最后就是产业投资必须要聚焦。首先就是聚焦苏州，相比外地园区，苏州的产业能级和优势更为明显，以这一波AI爆发为例，苏州被媒体成为“站在光里的城市”。其次，在不同园区聚焦不同阶段的企业，苏州侧重早中期企业；苏州以外园区侧重成张类企业，兼顾成熟期企业；产业方面苏州侧重于信息技术、智能制造、生命科学；苏州以外园区侧重新能源、新消费、智能制造等领域。方升相信，经过前面的学习期后，中新集团的两个直投基金，聚焦苏州和聚焦科技直投的中新园创和中新具身智能未来两年大概率会和苏州一起起飞，有些已经是账面财富，在25年的公允价值变动的2亿中，大概率就是这个两个直投基金的贡献，只是年报中没有披露更多细节。

更为关键的是，两个业务之间形成了一定的协同，比如区中园的客户，就是产业投资的标的，而产业投资也能促进区中园业务的招商了落地。从年报来看，基金新推荐有效招商项目源74个,新增落地项目35个。累计促成140个招商项目落户园区及走出去园区,其中苏州工业园区87个,走出去园区53个。这就是中新集团的新范式，不是你能建多少厂房，而是你能组织多少产业。