今天，我们方升刚在北京举办了新一期的方升闭门私享会，很多内容不便对外，但也有很多感触我觉得应该跟大家分享一下。

如今产业园区行业全面进入存量时代已经是个不争的事实，过剩已是常态。包括之前我们办过闭门活动的成都、苏州、杭州，还是今天的北京，园区载体供给过剩、赛道高度同质化、租金价格持续内卷下探已经成为行业的共识，也是通病。不少产业园区都陷入了恶性竞争的怪圈，为了完成招商引资的目标，可以一味地下调租金、加码补贴、四处挖角，看似短期填满了空置园区、但是对于企业的帮助很少，企业没法在园区长期生存下去，企业的粘性也很弱，候鸟式屡见不鲜，园区长期发展的根基摇摇欲坠。

今天来到私享会现场的还是以国央企为主，也有第三方专家，大家都有一种共识，单纯比拼租金、靠政策红利抢企业的老路早已走不通了。未来产业园区招商的核心竞争力，不在园区空间，而是在于园区内的产业生态、全生命周期的产业运营服务能力。

跳出价格内卷，从空间房东转向产业培育家，围绕产业本身搭建产业生态、培育创新创业企业，才是存量时代园区破局的唯一出路。

当下全国产业园区市场的内卷程度早已超出预期。出租率、租金价格双降已经成为全行业的困境，但对于园区和产业来说都不是一个好消息。

低价内卷，就代表产业企业选址逻辑逐渐短期化。当产业园区开始招商内卷，而内卷的内容只是租金本身，那么企业只会把园区当做临时落脚点，一旦别处能给更低的租金，就马上搬走。对于园区来说，优惠的租金并不会形成真实的产业集聚。

持续的让利压缩运营现金流，最明显的就是直接导致国资资金压力上升，最终导致缺乏资金投入产业服务、平台搭建、产业链培育等对企业发展有实打实帮助的领域。园区只能维持基础的物业服务，最终陷入了降价－没钱做服务－企业发展受困的双向恶性循环。

而且很多时候，租金内卷，卷的都是同区域的产业园区。低价策略挖来的是同城市，甚至同区不同园区内的企业，本质上只是存量企业的区域转移，没有形成增量产业。一个园区挖来企业，过一段时间隔壁的园区加码挖走企业，城市间、园区间相互内耗，对于区域产业、城市产业发展毫无价值。

在本次私享会上，也有嘉宾提到，产业园区必须构建独特且不可替代的核心价值，这一价值绝对不是源于园区载体本身，而是立足于产业企业的实际发展需求，通过提供差异化、独具特色的服务来塑造难以复制的竞争优势。

存量时代，产业园区的发展不能完全依赖抢外来企业，而是需要学会盘活现有企业，依托产业园区的资源优势，做产业培育、产业服务，帮助企业做裂变、扩产能、强配套，挖掘园区内生增长资源，这样不仅可以形成稳定、可持续的产业蓄水池，园区和企业之间也会形成极强的粘性，这不是别的园区通过低价租金就能挖走的。那点租金成本，与其发展扩张之后产生的收益相比微乎其微。这也是这次闭门私享会上多位嘉宾分享过的经典案例，即便你的租金高于周边区域，但是能为企业带来的价值远不是这点租金差价可比，那么企业必然会选择入驻你的园区。

除了服务成熟企业之外，产业孵化培育也能持续产出高粘性原生企业。包括现在火热的OPC同样如此，园区通过扶持初创企业成长，企业从小团队开始就扎根园区，通过享受园区的服务最终发展壮大，自然会持续留在园区中，持续扩租，甚至随着企业的发展，甚至形成了独属于自己的产业链，可以为园区吸引一批上下游企业集聚。甚至也能通过产业投资，分享企业的成长红利，就像有一位领导提到的，只有你看着长大的企业，你才能放心投资，这些企业的未来你看得到，他们的发展与园区深度绑定，他们根本不会因为租金的差异而轻易流失。

存量时代，当空间载体成为标配，产业增值服务才是园区招商的核心竞争力。

如今的企业挑选园区，本质上是选择一套完整的发展解决方案，只有当他觉得你没有价值的时候，才会跟你纠结租金价格，因为除了租金，你没有什么可以帮到他的了。基础物业服务只能算是入场门槛，当然我们也看到了很多园区连基础的物业服务都不完善，草台班子也不过如此。产业服务的核心还是要能够介入到企业的研发、生产、融资、人才、市场等关键环节中，才能真正地帮助到企业，而不是把产业服务停留在宣传册上。

举两个最简单的例子，绝大部分产业园区都说自己具备金融服务能力，但是有多少是自己本身在做产业投资的？有多少在产业投资领域是专业落地的？当然追根究底，也还是因为过去的思想作祟，一切向招商看齐，投资只是招商的一个工具，而不是把他当做服务企业的一项能力。

再说一个看似简单的政企协同服务，各类政策申报、项目审批等事务，会耗费企业大量的人力与时间。国有园区本应有着天然优势，对接政府，提供一站式代办、政策精准匹配，可以帮助企业节省时间，也能成为园区的一大吸引力。但是实际上，很多园区在这方面不说协调政府部门，甚至协同集团部门都困难重重。在本次的私享会上，我们也听到了一位嘉宾分享的管委会+公司模式协同的案例，通过内部高效协同大幅提升了服务效率，为入园企业带来了极好的体验感，同时也创造了更多宝贵的以商招商的机会。

如今行业早已告别建楼就有客户的增量黄金时代，短期之内，市场环境不一定会持续恶化，但也很难快速复苏。产业园区行业的分化会持续家具，依赖低价内卷、单纯当房东的园区，空置率的压力会持续走高。只有深耕产业培育、增值服务的产业园区，才能聚集起一批优质企业，实现租金、服务收入、投资收益的多元化增长。

从去年12月至今，方升已先后在成都、苏州、杭州、北京四城产业园区精英圈层闭门私享会，每一场均定向邀约当地产业园区行业运营商高层进行小范围深度交流。

摒弃大型论坛泛泛而谈的形式，采用闭门深度研讨模式，聚焦各地园区真实痛点，交换实操解法。线下闭门私享会形式让大家畅所欲言，形成思想的碰撞，打通全国各城市园区高层交流渠道，助力各地运营商跳出同质化低价竞争，构建产业培育核心能力，为城市产业高质量发展持续输出行业思考与落地经验。后续更多城市闭门私享会持续筹备中，欢迎全国产业园区行业同仁持续关注，共探存量时代园区长期发展之路。