日前，国家发布“十五五”规划，明确提出“加快发展新质生产力，盘活存量资产”，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）也要求国有企业“推动存量资产盘活，形成投资良性循环”。

那么，国有平台公司既要通过供给空间和服务，培育、留住优质产业，从而带动区域税收与就业；又要让沉淀在厂房、科创楼上的百亿资产输出可持续的现金流，实现国有资产保值增值。

理想状态下，产业扶持与资产创收互为因果。产业旺，则租金稳；运营强，则资产活。但是现实是，大量国有平台公司仍停留在盖楼收租、等客上门的粗放模式。

行业数据显示，国有平台公司经营性资产平均租金回报率持续下跌，大幅低于银行长期贷款利率；部分三四线城市园区整体物业使用率堪忧，大面积厂房、科创载体闲置，上亿固定资产躺在地上无法变现。更残酷的是行业内卷，各地为完成招商考核，扎堆新建标准化园区，供大于求倒逼降价抢客，甚至出现零租金或超长免租期等极端手段。租金毛利近乎归零，产业扶持变成了输血式补贴，资产创收更是无从谈起。

过去二十年，国有平台公司和园区开发主体的盈利逻辑，一直是房地产和商业写字楼承担80%的利润体量。产业园区在利润表上长期扮演配角，甚至只是用来平衡账面、获取土地指标的“搭头”。

随着房地产爆雷，商业地产持续低迷，国有平台公司发现利润表的“压舱石”没了。当房地产和商业地产无法再贡献现金流时，园区手里剩下的只有大面积闲置的厂房、科创楼和工业用地。时代的大趋势下，产业园区突然从原来的“配角”逆袭成了“主角”，必须独自承担起盘活资产、回正现金流，甚至是弥补前面两块亏空的艰巨任务。

这就是当前国有平台公司最真实的处境——左手是上级的产业考核，右手是资金的待填窟窿。其他路都走不通了，只剩下产业园区这条路。

最糟糕的是，过去的产业园区长期被当作低成本工具来用。为换取产业落地和税收，低价出让，零租金招商，倒贴装修……现在突然要它自负盈亏，甚至反哺其他板块，逻辑根本不成立。

所以，“十五五”对国有平台公司的真正拷问是——产业园区的出路在哪里？过去的答案是“收租”。但是现在想要找出路，收租是行不通了，得把深度运营作为根基，结合资产证券化和产业投资，打造完整的商业模式。

国有平台公司最大的痛点是资产太重。几十亿甚至上百亿的厂房、科创楼压在了账上，只有投入，没有退出。

资产证券化（公募REITs、类REITs等）的出现，为产业园区提供了规范的退出途径。国有平台公司通过资产证券化手段，将成熟运营的资产打包上市，回笼资金用于新项目开发或存量改造，形成“投——建——管——退”的闭环。国内已经上市的资产证券化园区产品就是如此，二级市场尽管有波动，但优质资产的派息率仍能大于4%，大大超过单纯持有的租金回报率。

但是资产证券化有一个硬前提，那就是必须能产生相对稳定、可预期的现金流。这就直接触及到了第二层——运营增值。资产证券化的估值，和运营服务呈正相关。运营好的资产估值更高，发行REITs可以募集到的资金更多。

这里的运营，不是单纯的物业管理或活动策划，是全方位的生产型的服务。中国、美国产业竞争的实力差距在生产性服务业的“深度”上——美国有发达的研发设计、系统集成、检测认证、供应链金融等，中国的园区还留在简单地提供空间上。真正的业务服务，是帮助入驻企业解决技术和工艺的问题，解决设备的问题，解决订单的问题，解决生产经营中的问题等等。谁能首先补上这一课，谁就能在产业招商和资产增值上构筑不可撼动的护城河。上市后，运营能力决定了是否能够稳定派息率。那些上市后运营能力下滑、出租率下降的REITs，还是会被市场抛弃。运营能力，是园区资产的估值锚。

如果说资产证券化能带来稳定收益，运营提供核心能力和资产增值，那么产业投资就会有超额回报。上海张江高科常被业内当作转型范本，它的盈利结构中，投资收益已经超过租金收入。张江高科主动选择有成长性的优质科创企业进行股权投资，然后上市或并购实现退出。

市场化的投资逻辑是挑选—投资—等待，园区的产业投资逻辑是从运营服务到投资。园区对企业的了解也是通过长久的租赁、服务、日常交流来完成的，这比外面任何一家公司都清楚企业的实际情况。水电费断过没？员工是多了还是少了？企业的研发进度是不是符合预期？从日常观察而来的优势决定了园区产业投资首先更稳妥。换言之，运营是园区产业投资的雷达，没有运营积累的数据、信任的投资就是“盲人摸象”；有深度的运营，那么投资就变成了“选熟悉的好学生”。

“十五五”阶段，能够跑得通的国有平台企业，基本都能做到这几点：以运营为基础，以资产证券化为出口，以投资回报为投资乘数。

“十五五”对国有平台公司来说，是一场加速淘汰赛。还停留在盖楼收租、等客上门的园区，亏损只是开始，接下来还会面临多重压力。真正的出路在于：摆脱“地主心态”，转换为“产业合伙人”。从今天起，可以思考除了收租，还能够为进驻的企业做些什么？这个问题的答案，决定了是被淘汰，还是度过周期。