最近跑了一些城市调研了一些园区，也看到了很多读者在我们公众号文章下方的评论，大家发现一个很魔幻的事情。

一边是大片大片的写字楼、厂房空关着，空置率居高不下，企业没见到一家，招商人员比到访企业还多。租金更是一卷再卷，从市场决定价格到现在零租金也能接受，有的地方甚至还要卷装修补贴，但依旧门可罗雀。

另一边却是依旧塔吊林立，新的产业园区项目一个接一个开工。奠基仪式依旧办得热热闹闹，描绘着打造千亿级产业集群的愿景。最有意思的是，这些新上马的项目，几乎都是地方国有平台公司。

其实园区行业的人都知道，现在的产业园区很难做，十有八九得亏欠钱。租金收入连银行利息都覆盖不了，更别说养活团队和后期运营了。那问题就来了，也是大家都质疑的点，明明是个亏本买卖，为什么国资平台依旧在大干快上？

很多人骂国有平台公司在重复建设，说他们市场化能力弱，其实真不是，他们其实没得选。

这件事的本质，其实不在产业园区，而是很多地方的财政有压力。

我们简单捋一下这个逻辑链条，住宅、商业用地的土地出让收入是很多地方政府财政收入的半壁江山，甚至是顶梁柱。但现在这块收入大幅缩水，但政府依旧需要搞基建、搞民生，钱从哪来？

以前房地产市场好的时候，住宅用地挂牌之后房企抢着买，地方政府的财政收入可以回一大口血。但现在不一样了，房地产行业进入了调整期，别说抢地了，不暴雷就不错了。住宅用地卖不动了，地方财政收入的口袋一下子瘪了一大块。那怎么办？只能转向工业用地，正好现在也要大力发展产业，那就围绕工业用地做文章。

工业用地虽然单价低，但是量大啊，而且它能服务于地方政府的产业发展目标，一举两得啊。甚至围绕工业用地有一个规定，土地出让后如果2年内不开发，政府是有权无偿收回的。这就形成了一个死循环：地方政府需要卖地补充财政收入—民企不敢拿地—只能让自己的亲儿子国有平台公司来兜底买地—平台公司买了之后，不能让它荒着，必须开发建设，于是这一个个产业园区项目就这样被迫上马了。

所以，很多产业园从拿地到建设都不是市场决定的，我听过一个比较典型的例子，有一家平台公司拿地建了一个数十万方的园区项目。问他们招商怎么办，负责人也只能苦笑说：“建都建了，走一步看一步，能去化多少是多少。”

当然，我们也看到过一些案例，他们也不是完全不考虑后续问题，她们提出了一个看似很完美的模式，50%的体量做产业，你可以不考虑租金收入，核心是完成地方政府产业发展的目标，剩下50%的体量你市场化招商，去赚租金。

这个模式看似很合理，拿出一半的体量用来引进产业项目，哪怕租金低一点，甚至零租金，只要能带来税收就行，这部分算是完成政府指标。剩下一半的体量，按照市场价出租，用这部分租金来覆盖整个项目的建设成本和运营成本，这部分算是市场化发展。

理论上，这个模式既能完成产业导入的任务，又能实现项目的自我造血，很完美。但现实是这个模式很难成功。

且不说那50%体量拿来引进产业项目做得怎么样。另一半转租金的部分，现在也根本赚不到钱。现在市场上产业园区供应量太大了，全国哪个城市每年不推出十几个产业园区？大家都在抢为数不多的企业，甚至是在区域内抢存量企业，左手倒右手。为了抢客户，只能打价格战。就像之前了解到的一个项目，根据成本估计，租2.5元已经是盈利的底线了，但是周边竞品项目对外报价的均价在2.2元，这怎么还租得出去，赚得到钱？

其次企业的需求就不说了，竞争激烈，需求萎缩，企业不退租、不减租已经是好客户了，剩下的一些小企业，更是对价格极其敏感，你别周边贵就优先不考虑了。

更要命的是，产业园区的回报周期本来就很长，一个项目从拿地到建成，过去两三年，建成到满租顺利的话也要两三年，甚至更久。也就是说前六七年基本是纯投入，没有任何回报，但是平台公司还是每年要还利息的。

简单算一笔账，一个10万方的产业园区项目，按照3000元/平米的建安成本，投3个亿。算你租金是2元，就算满租，一年收入也就7300万，扣除税费、运维、人员成本，实际到手的净收入算你有4000万。而3个亿的银行利息，你按4个点算的话，每年光利息就要1200万，也就是说即便你100%满租，算上拿地建设、招商的时间，你可能要15年左右才能回本。这还没算资金的时间成本和后期项目的折旧维修费用。

但现实是，现在能做到80%以上出租率的园区都是优质项目了，大部分甚至挣扎在50%的数字上，有的更是低于30%。这点租金收入连银行利息都不够付，更别说覆盖其他成本了。

所以那个理想的50/50模式，最后变成了，50%的产业面积在亏钱，另外的50%的市场化租赁面积也在亏钱，整个项目从里到外，全是窟窿。

面对这样的困局，很多人都在喊国有平台公司需要进行市场化转型，提高专业能力，从专业能力上解决现在的招商困局。

这话也很理想，但实际上也很难走通，不是他们不想转型，而是现有的体制机制和市场环境不支持他们转型。

先说说体制问题，我们虽然只看到一些皮毛问题，但是也很有代表性。在园区领域，国有平台公司的本质还是帮助政府发展产业，完成政府交代的任务，而不是追求利润的最大化。市场化转型意味着她们一切向市场看齐，政府需要发展机器人产业，你说我们这边不好做，风险大，就不做了吗？

市场化的园区运营商，做决策的时候只需要考虑一件事，能不能赚钱。如果一个项目不赚钱，不管政府再怎么政策鼓励，她们都不会下场的。但平台公司不一样，他还是要完成政府交代的任务的，哪怕有风险，也要硬着头皮上，克服困难。

而且国有平台公司想要进行市场化转型，它的第一关甚至都不是具体的市场化模式，而是各类审计、风控等检查。我之前听一个平台公司的朋友说，他每天头疼的甚至不是空置率，而是应付各种审计、检查和考核，都没有多少时间花在具体的招商运营业务上。甚至我想有一些市场化的招商方式、模式创新，往往都会因为审计风险问题不了了之。毕竟成功了也可能被问责，失败了更要被问责，最后也就只能在现有的机制下去做事，完全的市场化转型，说笑罢了。

再说说人才问题，说得夸张些，做招商和运营都是专业的活，需要懂产业、懂招商、懂服务，就算国有平台公司进行市场化招聘，引入了一些有能力的人，但是体制决定了，它的激励机制、升迁机制并不跟他们的实际工作成果挂钩，最后要么被同化、要么选择离开。

更关键的是，现在的市场环境，也不允许国有平台公司从零开始做市场化转型了。

产业园区的黄金期已经过了，过去，只要你建园区就不愁租、不愁卖。但现在，市场进入了存量竞争的时代，头部的市场化运营商都在收缩战线，一个啥也不懂的新手，就想从零开始杀进来，几乎不可能。专业能力缺失不足，市场机遇缺失，相当于一个不会游泳的人，被直接扔进了波涛汹涌的深海，别说转型了，能不被淹死都是万幸了。

越亏越建的怪圈，短期内可能很难打破。地方财政对于土地的依赖没有发生根本性改变，国有平台公司的定位与作用也没发生变化，这个怪圈可能还要持续下去。

但是长期来看，这种违背市场规律的事情，都会付出代价。就像现在，空置率已经成为各地政府必须解决的顽疾了。大量产业园空置，不仅造就了巨大的资源浪费，还让地方政府背上了沉重的债务包袱。有的平台公司甚至已经出现了暴雷的苗头，不得不靠政府输血。

更可怕的是，在这样的环境内卷之下，从根本上伤害了产业生态。各地为了抢企业，不惜开除离谱的补贴政策、租金优惠，导致优质企业被过度喂养，大量需要扶持的中小企业却没有议价权。最后形成了招商时抢破头，招来后没人管的尴尬局面，产业集群成了企业拼盘，根本没有形成真正的特色产业链和竞争力。

那未来的出路究竟在哪里？我觉得最核心的还是要改变政绩观，不能盲目将开发体量、企业引进总量作为衡量政绩的唯一标准，而是要更多关注产业培育、产业质量、企业存活率等更细节的方面。

其次，国有平台公司也要找准自身的定位，不要盲目做自己不擅长的事情，更多地扮演产业生态的打造者，搭建公共服务平台、完善基础设施配套、优化营商环境、提供产业投资、落实产业扶持服务，为企业发展创造良好的土壤。

产业园区的本质还是服务于产业发展，它是产业发展的摇篮，毕竟产业兴，才能城市兴。