前几年，产业地产到底姓“地产”还是姓“产业”的讨论在行业内还是掀起了一点波澜。只是当时正值房地产强势的年代，估计领导们听听就算了。方升认为上次的讨论绝对就是止步于行业的精英圈层，极少有政府的领导认可或者关心这个观点。

最近几年，随着土地财政的落幕，越来越多的领导对于园区的认知高度一致，就是不能走地产的老路，所以各地开会，吃瓦片慢慢变成了一个高频词汇。到今天为止，园区不能吃瓦片已经变成了政治绝对正确，跟国资平台开会，领导一句，李总，你们这个平台公司可不能再吃瓦片了，属于压根不需要秘书整理稿子，领导即兴发挥的金句，台下掌声雷动，李总点头如捣蒜。这些领导其实常年和瓦片打交道，瓦片业务他们门清，现在摇身一变，变成了反瓦片急先锋，我们不妨送给他们一个雅号“瓦片领导”。

大家知道，为什么现在大多数城市的租赁型园区已经基本没法做了么，包括今年一季度园区REITs大部分强一线城市跌破70%的出租率么？恰恰就是因为这些瓦片领导。瓦片领导最大的特点，就是不了解产业地产的客观规律，但是又喜欢跟风，为什么工业上楼这么反智的产品，能够堂而皇之的在全国铺开，背后的推手还是这批领导，方升在23年顶着压力写了行业第一篇10万＋文章，并在那一年被行业戏称为国企年度最佳嘴替，专门说一些，国资想跟领导说，又不敢说的话。

今天在绝大多数做租赁型园区亏钱，就是两个原因，除开大环境难之外，就是竞品过多，产品高度同质化，导致国企民企一路卷到了“零租金”。这些竞品哪里来的？就是这些要政绩，要固投，不管建完招不招得到的靠瓦片吃饭的领导签字建的。

瓦片领导擅长用口号式语句提出方向，用运动式的方式提出行动，最后用金句式的结语提出一个不可能完成的目标。为什么方升说的这么绝对，提出不让吃瓦片就是不懂产业地产，是因为园区就是要分阶段，分情况，分区域的吃瓦片。是的，你们看错，方升不反对吃瓦片，甚至很多时候还支持我们的国资合理合法的吃瓦片，因为吃瓦片不是罪，纯吃瓦片才是病。很多园区具备这个优势，就可以心安理得的吃瓦片吃到死。方升一直说做园区就像行军打仗，绝对没有什么金科玉律，要的就是见招拆招和成王败寇。

我们之所以反对这种领导，就是因为他们不懂产业地产的规则。只是无脑的说一句以后不能再吃瓦片了，毫无作用。国资领导都在等着后半句，不吃瓦片吃什么，结果领导说散会，这就跟你裤子刚脱完，你对象说我要回家睡觉了。要知道目前最好的园区除了投资，靠的就是吃瓦片，甚至民企的模式都是卖瓦片，有毛病么，没毛病啊。不赚钱，园区模式改不过去才是罪。其实，长期来看，肯定不能只吃瓦片，但这当中，产业培育需要漫长的周期，股权投资需要担当和责任，这些都是瓦片领导闭口不谈的原因。如果方升猜的没错的话，瓦片领导的难言之隐就是这两点，他们不是不懂，而是他们只想要政绩，但不想承担这个政绩后面的成本。这种精明的政治算盘，最后只能拉长各地产业发展的周期，徒增各地园区的成本，牺牲的是基层国企干部的职业生涯。

园区建设的资金窟窿、运营团队的薪酬、银行贷款的利息，这些都是比吃不吃瓦片更棘手的问题。具方升所了解的情况，至少有6成的园区，目前的收入是无法覆盖债务的本息，小部分园区，甚至无法覆盖债务的利息，在这样的情况下，瓦片当然该吃就吃，房地产本无罪，何处惹尘埃。对于那些不需要靠土地财政，自身税收就可以支撑发展的区域，倒确实需要一点瓦片领导，他们口号之后，需要一批实干的国企把产业做好，把投资趟出来，方升非常愿意在这个过程中发挥这几年积累的经验和实操。

"最危险的领导，不是贪污腐败的领导，而是用政治正确代替商业逻辑、用道德优越感掩盖认知盲区的领导。不让吃瓦片的指令很容易下，但让园区在不靠瓦片的情况下活下来的方案，您准备好了吗？"