#化债#产业园区#产业运营#资产盘活

最近，我们走访各地国资、国央企的时候，常被问及一个问题：“现在国资化债压力这么大，手里的闲置的产业园、商办载体，到底该怎么盘活？”

每次听到这个问题，都忍不住感慨，这几年，国资的日子确实不容易。一边是沉甸甸的化债压力——即便10万亿化债计划出台，给了国资一定的喘息空间，却终究治标不治本，最终还是需要国资通过自身的资产运营能力，才能化解债务困局。另一边是作为手握大量优质资产的大地主，国资手里都躺着一大批“沉睡资产”，核心地段的老旧厂房、闲置的产业园、市中心空置的写字楼，要么因时代变迁而被淘汰、要么是建成之后没有找到合适的企业，常年闲置，不产生一分收益，却要持续倒贴物业费、维修费，折旧损耗更是与日俱增。

过去的地方国资盘活资产最有效的途径，就是整理土地之后转手出售。但如今，受地产大环境遇冷与资产自持要求限制，国资不得不亲自下场盘活这些资产，以此缓解债务压力。然而我们发现，很多国资迫于去化压力，陷入无底线的降价、拉长免租期，有的甚至连物业费也能一并减免，最后竟陷入了谁免租年久，谁能招到企业的恶性竞争怪圈之中。

但说实话，在这行待得越久，我越坚定一个想法，靠零租金、无底线降价的园区，注定做不好。没有稳定的租金收入，国资根本谈不上存量盘活，这不仅缓解不了化债压力，反而会加剧园区市场的恶性竞争，最后让整个行业陷入两难境地。

想要真正实现化债破局、盘活存量，核心恰恰是现在很多国资忽略的：通过搭建市场化的招商体系、市场化的运营服务方式，提升入住率，稳定租金收入，拉升资产价值。唯有如此，未来无论是长期持有还是通过资产证券化退出，都能实现资产价值最大化，真正走出债务困局。

这里，我引用一段一组行业数据，全国主要城市园区空置率徘徊在40%-50%之间，部分非核心地段、产业环境较差的区域，空置率甚至能突破60%。

不要觉得这组数据很夸张，现实只会比这组数据还要触目惊心。去年，我们走访中部某地区的时候发现，当地有一家地方国资，在核心地段有两栋写字楼，建成仅2年时间，但入住率都不到两成。那天是下雨天的傍晚，我看到那两栋楼没有几层亮着灯，冷清得让人唏嘘。在郊区，这家国资不仅有一片老厂房空着，前两年新建的一个装备制造产业方向的4层厂房，建筑标准不低、投入不小，可我在园区里面转了一圈，只看到2家小厂子，几乎看不到几个员工，没什么人气。

经过去年一整年的全国调研，我们发现这些并不是特例。这些闲置资产的背后，是各地国资沉甸甸的化债压力。很多国资债务都与这些存量资产深度绑定，前期的建设投入了大量资金，后期如果不能产生稳定的租金收益，债务就无法偿还，雪球就会越滚越大，化债之路也会愈发艰难。

最近认识的一位国资老总，就跟我吐过苦水：“我们也不想卷租金、搞零租金，但不卷不行啊。一方面政府有去化率、招商指标压着，另一边，隔壁园区都在见减租金、拉长免租期，我们不跟进，一家企业都抢不到。园区空着也是空着，不如先凑合跟进，招点企业撑场面，至少也能给上面一个交代。”

这份无奈我完全能理解，但租金内卷、“亏本赚吆喝”，短期或许能解决了面子问题，但产业的里子并没有改变，长期之下只会把国资拖入更深的化债泥潭，埋下隐患。

第一个，也是最核心的隐患：企业入驻后，反而会持续加重国资的债务压力。随着企业入驻，除了资产本身的固定折旧，国资每年还要额外倒贴高额的物业费、维修费、安保费等支出。本来就面临债务压力、缺乏稳定现金流，再加上这些额外负担，化债只会愈发艰难。

更关键的是，很多企业入驻本身就是为了“短期套利”，根本没有打算长期在这发展。有的套取完政策福利，就通过低价转租牟利；有的等免租期一到，就立刻搬到下一个有优惠的园区。

这是我们近期看过最多的反面案例：某区县的开发区，搞免租、高额政策补贴等方式来招商，前三年干得红红火火，载体不断扩建，园区规模越做越大。可福利政策一结束，大批企业集体撤离，留下一堆烂摊子，园区再次回归空置状态。最终，园区建了不少，福利也给了不少，企业却没留住几个，只有国资背负了一身债务，得不偿失。

第二个隐患，就是在租金内卷之下，国资园区的运营服务水平必然打折，最终陷入“越降租金，越留不住企业”的恶性循环。

租金内卷、债务压力之下，国资也没有足够的资金投入运营服务中，相应的配套设施、物业服务、产业服务都会大打折扣。去年我们去过一个搞零租金的园区，从卫生间、食堂、到停车场简直没法看，这些企业最基本的配套需求都得不到保障。我们常调侃，低价、零租金园区优势是价格，劣势是只有价格，对于企业成长、长远发展毫无价值可言。

反观这两年，我们拜访过一些优质项目，他们的招商来源之中，占比最高的都是以商招商，这是很多忽视运营服务的园区无法想象的。运营服务的核心，从来不只是解决表面的配套需求，而是深入企业发展的各个环节，帮企业解决实际难题。唯有如此，才能大幅降低企业流失率，让企业园区在园区中扎根、发展、扩张；即便未来扩张中，与现在的园区载体业态不符，也会优先选择该国资的其他项目。而园区的运营口碑，也会在产业圈层中慢慢传开，企业家之间口口相传，招商效率自然事半功倍。

所以我始终认为，国资化债的核心，是盘活现有的存量资产，通过市场化手段去提升资产价值，通过稳定的现金流、资产证券化退出等市场化方式，实现债务化解与城市产业发展的双赢局面。

说白了，国资必须放弃“低价竞争”的短视思维，静下心来做市场化盘活、市场化招商，靠精准的产业定位、完善的配套服务、优质的产业生态、良好的营商环境，让企业愿意来、留得住、能发展，最终实现资产的增值，实现现金流的稳定增长，逐步缓解债务压力。

我见过一个二线城市国资园区，没有搞降价，没有搞零租金，反而租金依旧能保持稳定增长，以高出周边10%以上的均价，常年保持90%以上的入住率，为国资每年带来了稳定的收益，非常难以置信。他们的核心竞争力就是一支专业的运营服务团队，通过细致入微的企业服务，不仅赢得了入驻企业的认可，更是通过企业家推荐，获得了大量优质招商信息，这些企业的落地概率，远远高于其他渠道来的企业线索。也正因如此，企业愿意为合理的租金买单，园区与企业形成了真正的双赢，园区获得了稳定收益，企业实现良性发展，而不是园区觉得租金亏损，总想找补成本，企业觉得园区除了价格毫无价值可言。

当然，想要做好这一点，从政府层面到国资领导，都需要摆正心态，摈弃急功近利的思维，不要把入住率、盘活面积等指标当作唯一目标。国资化债的核心在于资产增值与构建自我造血的能力，与其追求短期见效，不如沉下心来深耕产业，培育持续稳定的租金收益。毕竟化债与存量盘活，从来都不是一蹴而就的事，而是一场需要耐心与坚持的长期工程。

以上，是我从园区视角出发，分享的一些粗浅的国资化债思考。今年3月和4月，我们将连续举办两场专题培训，内容既涵盖国资集团层面关注的“平台三资三化”“债务化解”等顶层议题，也深入园区招商运营、年度销冠项目拆解、标杆案例实操等落地性课题，力求从顶层设计到执行落地，为国资企业提供一套系统化、可复制的化债路径。