当零租金成为招商口号，当超长免租期成为标配，当下的园区正在被一股猛烈的低价偏好笼罩。

现阶段，好像只有租金降到足够低，甚至直接不要租金，园区才有被企业选中的可能。

那么，按照正常市场行情定价的园区，是不是就彻底没戏了？我看未必。

眼下，市场环境不景气，企业精打细算是人之常情，在选择园区的时候更倾向租金更低的那个也很正常。

但是，光靠价格便宜这一个优势，就想把所有企业揽入怀中，既不现实，也大不可能。

实际上，还是有不少园区凭借综合实力顶住了价格竞争的压力，在激烈的招商竞争中成功脱颖而出。

不可否认，租金的高低确实是影响招商的关键因素之一，但对于很多国资园区来说，真正让招商卡住的，往往还是体制和观念里那些根深蒂固的问题。

首当其冲的，是核心管理层专业能力的不足。

这一短板，常常让园区在起步阶段就埋下巨大隐患。

众所周知，一个成功的园区，不仅要有清晰的产业定位和规划，也需要有过硬的硬件载体作为支撑。

然而，在不少国资园区里，真正掌握决策权的管理层，虽然手握拍板的权力，但他们却不一定能真正理解产业发展的逻辑，以及准确把握企业的真实需求。

这种权责不匹配的情况，往往导致园区在建设过程中偏离正轨，甚至陷入两种典型误区。

一是，管理层盲目跟风热门产业。

由于对产业的理解不够深，部分管理层往往更倾向于追逐市场上的热点方向。什么产业热门就追什么，什么方向看着有前景就跟进什么。

结果就是，园区变成了各种热门产业的大杂烩，既没有自己的特色，真正想要的产业集聚效果和经济效益也很难实现。

二是，管理层只顾面子、不顾里子。

很多园区的规划，不是基于市场调研，而是围绕管理层的喜好展开。领导喜欢什么产业方向就定什么产业，领导说怎么建园区就怎么建。

可是，这样建出来的园区，表面看着确实是光鲜亮丽，但实际却不符合企业的实际需求，没有考虑他们到底要的是什么。

显然，如果一个园区从设计之初就和市场需求脱节，那么即便后面的租金降得再低，也很难弥补其在功能和定位上的根本缺陷。

便宜的租金确实能吸引企业，但这始终只是一时。让他们真正愿意长期留下来发展，并不是件容易事。

想要快速去化招到企业，除了产品要过硬、管理层要专业之外，还得要有灵活的体制机制。

但现实情况是，绝大多数国资园区被体制机制束缚着，这也会在很大程度上拖慢了他们的招商进度。

在体制内，吃大锅饭的现象非常常见，招商板块也不例外。说到底，主要还是因为很多国资园区缺乏合理的激励机制导致的。

通常情况下，体制内的工资都是按级别定的，什么级别拿什么钱，和干多干少没多大关系。

对招商人员来说，如果费尽力气招来一家龙头企业，和招来一家普通企业，到手的回报差不多，谁还会愿意拼命干？时间一长，团队的拼劲就会被慢慢磨掉。

与此同时，招商人员权限不足、响应迟缓，这也是影响招商成效的关键原因。

在当前的竞争环境下，招商的本质其实就是抢企业，如果速度跟不上，企业早就跑没影了。

通常来说，民营园区的机制更灵活，响应速度也更快。所以，只要企业有入驻的意向，绝大多数需求只要能满足的，基本都可以现场敲定。

而国资园区这边，就没那么简单，条条框框的约束很多。招商人员不仅没有话语权，哪怕只是一个小需求，也要层层汇报、反复开会才能有答复。

从企业的角度来看，现在园区本来就多，他们的选择空间又足够大，园区办事还拖拖拉拉，企业肯定没有耐心干等。

等你这边层层报批、领导点头同意了，企业那边可能早就在别的园区定下来了。这种现象，在园区里并不少见。

难道，国资园区就只能被不专业的“外行”指挥、被体制束缚，不降价就吸引不来企业吗？

在方升研究近期的调研中我们发现，不少园区即使定价高于周边，依然能凭实力赢得企业的青睐，山东济南的鲁澳大健康科技园就是其中一个典型代表。

当其它园区还在纠结到底要不要再压低一点租金的时候，鲁澳大健康科技园不仅没被拖进价格战里，反而靠着自己的优势闯了出来。

鲁澳大健康科技园的成功，其实早在项目启动之初就已经初见端倪了。它的诞生并不是一次简单的土地开发，而是源于其投资建设单位山东贯月科创投资集团核心管理层对“什么是好园区”的深刻洞察和执着追求。

他们坚信，在招商竞争愈发激励的当下，物理空间的品质就是吸引并留住企业的第一块基石。

因此，在园区建设之前，贯月团队的核心管理层就已经对园区的打造逻辑有了清晰的认知。

除了关注宏观的战略布局之外，他们还从园区的顶层设计出发，深入工程与设计一线，确保园区的基础设施、建筑质量等各环节符合行业高标准，真正满足企业生产、办公及生活的全方位需求。

正是这份坚持，让鲁澳大健康科技园不仅建成了高品质的空间载体，更让其在激烈的市场竞争中赢得了市场口碑与行业声誉，为后续的企业入驻提供了坚实保障。

不过，光有高质量的空间载体是远远不够的。能不能满足企业和市场的需求，让企业愿意来、留得下，才是园区成功的关键。

贯月科创集团董事长孙志刚常讲：“帮助企业解决一个关键难题，胜过千百句的承诺。”

贯月团队也始终以此为准绳。因为他们深知，园区是否真正具备解决问题的能力，直接决定了其未来的生存与发展。

随着产业发展逐步迈入深水区，很多早期创业成功的企业，已经过了“有个地方生产就行”的阶段。

现在的他们，普遍有了更进一步的改善型需求：要更好的研发条件、更高效率的生产布局、更能代表品牌形象的空间，以及更能推动业务合作的产业生态。

贯月团队敏锐发现了这个市场空缺，瞄准企业“向上发展”的需求，打造出了特色鲜明、定位精准的园区产品。

鲁澳大健康科技园从来不是简单的复制粘贴，而是立足企业的实际需求，精准对接大健康、中医药、人工智能等产业特性量身打造的专业园区，同时还配备了一系列精细化的运营服务。

“只有实实在在的服务，才能建立起牢固的信任。信任一旦建立，自然就会吸引上下游伙伴与更多同行企业的聚集，从而形成以商招商的良性循环。”孙志刚表示。

与此同时，贯月团队也清楚，好产品必须配上强销售。为了让招商更顺畅，贯月团队在招商队伍的建设上，下足了功夫。

首先，是主动出击，市场化选聘。

主动从市场中挖掘行业销冠，并打造出了一支专业能力强、实战经验丰富的招商团队。这些人才不仅自身能力突出，还自带资源和关系网，能够快速为园区导入潜在客户。

其次，是建立与人才相匹配的灵活机制。

一方面，通过具有市场竞争力的激励机制，让业绩优秀的招商人员获得丰厚回报；另一方面，注重打造开放、协作的团队氛围，并充分授权一线人员，让他们能在面对客户时快速反应、灵活决策。

这套“选对人、用好人、留住人”的机制，不仅让招商团队激发出更强的战斗力和凝聚力，更为园区构建起可持续的招商优势。

作为一个刚刚落成不久的园区，鲁澳大健康科技园凭借“管理层严控品质、产品精准对接需求、机制高效赋能团队”的务实打法，已经取得了积极进展。

目前，园区已吸引科研机构、医疗机构、生物制药等15家企业入驻，初步形成了产业集聚态势。此外，园区还与山东中医药大学等高校合作，共建了高效的产学研协同机制与平台，为园区后续的发展奠定了坚实基础。

不仅如此，2025年鲁澳大健康科技园表现突出，在品牌建设、招商成果与运营效能等多个维度均赢得行业高度关注。

在方升研究发布的“2025中国产业园区年度榜单”中，鲁澳大健康科技园荣耀上榜，成功获评 “2025年度大健康产业生态赋能典范园区” ，充分体现了业界对其独特发展模式与卓越运营能力的充分认可。

其实，当下国资园区的困境，表面看是租金压力，实则是价值危机。

低价竞争的市场环境下，那些仅靠先天资源、产品不专业、运营缺乏市场化机制的园区，其脆弱性必然会暴露无遗。

鲁澳大健康科技园的经验告诉我们，单纯依靠降价并非长久之计，真正的出路在于回归产业的本质。

对于国资园区来说，想要在园区占得一席之地，势必就需要他们进行一场深度的自我革新。

战略上，放弃大而全的想象，聚焦细分产业领域做精做细；决策上，引入专业力量，真正遵循市场规律；机制上，打破束缚，充分激发组织与人才的活力。

其实，不管是国企还是民企，真诚永远是第一位的。现在真正管用的，不是什么降几块几毛的租金，而是要看清市场，静下心来把服务做扎实。

真正把企业的事当自己的事办，用心帮他们解决发展过程中遇到的难题，这样才能换来企业的真心认可。