在全国产业园区的版图上，地方城投绝对是如今当之无愧的主力军，从百亿、千亿体量的产业新城，到存量资产的盘活改造，地方城投都必须冲锋在前，扛起区域产业发展的重任。

但光鲜投入的背后，是普遍的生存困境，地产经济下行之后，多数地方城投在产业园区领域始终没有跑通商业闭环。一边是扛着社会责任，一边却是赚不到稳定收益，抓不住产业发展的红利，如今深陷债务泥潭难以自拔。

之前和某中部省份的地方城投董事长聊的时候，他的话戳中了地方城投的普遍痛点：“纯卖地模式早就行不通了，现在的企业既想要免费供地，还要你追加投资。自己做园区吧，靠传统租金模式根本赚不到钱，空置率高，租金内卷不说，并且还要承担高额的运营成本和资产折旧，完全是小马拉大车，越干越吃力。”

近五年，地方专项债的大部分资金都流向了产业园区建设，但是这些园区普遍存在规划雷同、招商重复、产业空心化等问题，这直接导致了部分区县的地方城投的负债率突破80%的红线，掉进了“举债建设-招商困难-项目空置-债务逾期”的恶性循环。过去可以靠土地财政来缓解园区开发建设的债务压力，现在倒闭地方国资必须要在产业园区领域，靠自己走出一条良性的发展道路。

进入2026年，这种债务压力更是集中显现——昆明城投、烟台莱阳城投集团、山东信华发展等一批省属、市属、区属国资，先后出现不同程度的债务暴雷，进一步凸显出了地方城投模式转型的紧迫性。

究其根本，地方城投终究无法绕开“土地财政”这个核心命题。过去，地方城投的资金流转，几乎全围绕土地展开，通过“融-投-建-储-拍”的核心模式，形成现金流的闭环，这既是支撑地方城投“高投入、低回报”开发模式的关键，也让城投与地方政府财政深度绑定。

但如今土地财政的闭环已然断裂，地方城投过往的核心运转模式彻底失效。过去那些原本可以不那么重视盈利、甚至有些作为“形象工程”的项目，如今既要落实政府在产业培育、民生保障等方面的核心诉求，又要靠自身实现盈利目标，构建属于地方城投自己的良性发展模式，已成必答题。

不过，在多数城投深陷债务困局的同时，已有一批国资平台成功转型破局。它们跳出传统思维，以市场逻辑重构商业闭环，从“土地开发商”彻底转向“专业产业生态运营商”。我们总结了三大核心转型路径，值得其他地方城投参考借鉴：

除了传统租金收入，产业投资是地方城投最该发力的新业绩增长点。这种模式既能辅助招商引资、绑定优质企业，又能通过分享企业成长红利获得长期稳定收益。但现实是，多数城投的产业投资都陷在“不敢投、不会投、退不出”的困境里，不仅没反哺业绩，反而成了新的“吞金点”。

结合多家转型成功地方城投的实践经验，我们梳理出六大关键发展思路，供大家借鉴：

1、制度松绑：地方城投的产业投资核心始终是服务属地产业培育或是资本招商的，必须深度契合地方政府的区域产业发展诉求。那对于地方政府来说，就必须在产业投资的制度设计到追责机制形成统一口径，解决地方城投，多做多错、少做少错的顾虑，让地方城投的投资团队敢放手做事。

2、聚焦细分领域：城投的核心优势在于与地方政府的深度绑定，能精准掌握区域产业规划、资源禀赋和政策支持方向。基于这个优势，城投可联动政府补贴、市级/省级产业投资基金，构建“省—市—区—城投”的四级联动投资模式，既降低单主体投资风险，又能在培育区域产业生态的过程中，通过投资获得稳定回报。

3、专业团队：专业能力是产业投资的核心竞争力。目前转型见效的城投，都通过“内部培养+外部引入+外部合作”的组合方式补齐短板：一方面吸纳产业研究、投资分析、投后管理等专业人才，完善激励机制调动团队积极性；另一方面与专业投资机构合作，既分摊投资风险，也能快速提升自身团队的专业操盘能力。

4、多元退出路径：很多地方城投栽在“为投资而投资”，忽略了退出环节的重要性。其实在投资前，就该根据项目类型制定清晰的退出方案：对于具备上市潜力的优质企业，可长期持有至IPO后再退出；对于成长型项目，可待企业成熟后通过股权转让、管理层回购等方式退出；对于产业链上下游配套企业，可引导龙头企业并购实现退出。产业投资的专业性，既体现在投前研判，更体现在退出路径的提前设计。

5、投后赋能：和市场化投资机构相比，地方城投的最大优势在于投后服务能力。投资前已对企业发展现状、需求有深入研判，投后就要跟上政策对接、资源匹配、政企沟通等赋能服务，助力企业快速成长。这不仅能降低投资失败风险，更能深化与企业的绑定，为长期合作奠定基础。

长期以来，不少城投做园区都摆脱不了“重开发、轻运营”的惯性思维。但如今，运营服务早已不是招商引资的“附加项”，而是城投突破盈利瓶颈的“核心抓手”，更是新的收入增长渠道。

这里提到的运营服务，不只是基础的安保、保洁、维修等物业服务，核心是产业赋能服务。当然，政策申报、资质办理、产学研对接、人才招聘这些服务，很多地方城投都在做，且大多是免费提供的，但这远远不够。企业的真实需求藏在更深层次，城投只有沉下去挖掘并解决这些痛点，才能在助力企业发展的同时，获得可观的运营服务收益。

分享两个真实案例，或许能给大家带来启发：

在某地方城投运营的生物医药园区理，很多企业都面临“产品销售难”的问题，想和医院、药房建立合作，要么对接无门，要么促成合作的周期长达数月甚至1-2年。针对这个痛点，该城投直接收购了当地一家连锁药房，将其打造为园区企业药物、器械的专属销售平台。这一举措不仅快速打通了企业的销售通道，城投也从销售分成中获得了稳定现金流，实现了“企业受益、自身盈利”的双赢。

如果觉得收购药房的门槛较高，再看另一个轻量化的案例：某地方城投运营的园区以生产型企业为主，团队在招商和日常服务中发现，企业有两个共性痛点：一是部分企业因特殊生产工艺，需要大量采购高品质饮用水；二是多家企业都要采购同类原材料，单独采购议价能力弱、成本高。城投凭借国资背景，与当地的饮用水企业、原材料国资供应商谈下了批量采购优惠价，然后为园区企业提供集中采购服务。既帮企业降低了采购成本，城投也从中间的服务差价中获得了稳定收入，操作简单且见效快。

这两个案例看似都是小操作，却精准解决了企业的实际难题，也让城投找到了实实在在的盈利点。更重要的是，这种深入产业链的运营服务，让城投从“载体供应者”变成了“产业参与者”，既能更精准地匹配企业需求，也能获得更长期、更可观的收益。

而且，通过长期深度服务持续挖掘企业潜在痛点与需求，不仅能护航入园企业稳定发展，更能为园区开拓更多可持续的盈利来源。

对于具备一定规模和资源基础的城投平台来说，资本运作是更高阶的破局路径，核心是通过资产证券化实现资产价值最大化，破解“重资产持有、现金流沉淀”的困境。

具体来说，就是将园区未来稳定的租金、物业费等收益打包成资产包，通过ABS、公募REITs等方式发行，或直接出售给产业基金、险资等专业机构，一次性回笼大额资金。这种模式不仅契合国资“三资三化”改革要求，更能借助政策东风形成“资产盘活—资金回笼—再投资”的良性循环，帮助城投彻底摆脱对土地财政的依赖。

但在实践中，仍然存在诸多问题，例如：

一是资产估值受制约。当前园区行业普遍存在的空置率高、租金内卷问题，直接拉低了资产的评估价值。这也是我们一直强调“租金内卷不可取”的原因——短期靠低价抢企业，长期会透支资产价值，得不偿失。

二是缺乏统一标准，流程效率低。目前园区资产证券化大多采用“一事一议”的模式，没有统一的操作规范和评估标准。这不仅拉长了产品发行周期，也增加了投资者的风险评估成本，降低了产品的市场流动性。

说到底，地方城投的资产证券化不是过去土地财政“一卖了之”的短期套现，而是与“三资三化”改革深度绑定的系统化工程。想走通这条路径，核心要守住“资产优质化、运作市场化、管理规范化”的逻辑，更要靠专业的招商和运营团队保障稳定的租金、运营收益——只有现金流稳定、资产质量过硬，才能在资产评估中体现出真正的价值。

聊完以上三种转型路径，还有一种常被提及的轻资产模式需要补充说明。在我看来，轻资产模式大概率不适合地方城投：城投的核心优势在于属地资源、政企关系和政策理解，一旦离开熟悉的属地、脱离政府支持，去陌生区域重新组建团队、开拓市场，不仅成本高，成功概率也极低。

产业园区行业的大洗牌早已拉开，某咨询机构之前预测，说是在未来三年将会有超过6成的园区公司退出市场但结合城投行业的实际情况，我认为做产业园区的地方城投，可能有超过8成的企业都会被淘汰，要么是始终无法破解债务难题，被迫退出；要么是迟迟提升不了园区专业运营、产业培育能力，没法为地方产业发展真正赋能，最终被政府调整出局，让更专业的团队接手。

2026年，对地方城投来说大概率还是“难过的一年”，但也是转型的关键窗口期。谁能率先跳出传统思维，以市场化逻辑构建良性发展模式，谁就能在园区领域站稳脚跟，真正分享产业发展的长期红利。