#万洋#联东#产业园区#招商引资#轻资产#重资产

最近行业里有条小道消息传得挺凶：说是联东正在挖角万洋的投资团队——就是负责万洋全国投拓的那批核心人员。

这消息一出来，不少人都在猜：难道联东要悄悄重启重资产拓展计划了？

消息真假暂且不论，但顺着这个传闻往深了想，联东是不是真的要重新押注重资产？我们不妨从行业现状和联东自身的战略轨迹里扒一扒，看看这件事的可能性到底有多大。

这两年行业里有个明显的趋势：以联东、中南为代表的民营园区运营商，纷纷在重资产领域踩了刹车，转头加码轻资产；就连不少国企也跟风入局，想在轻资产运营里分一杯羹。

但实际跑下来才发现，轻资产这门生意，或许并没有想象中那么好做。对于联东这类民营园区运营商来说，甚至有点“自废武功”的意思——费力不说，还赚不到多少钱。

民营园区运营商做轻资产，核心就是输出招商能力、运营能力，也可以说是带了一部分品牌影响力，靠服务费和收益分成赚钱。联东和中南的商业逻辑虽有差异，但本质都是靠强招商团队解决业主的招商痛点，尽快实现满租变现。

可现实往往很骨感：轻资产项目大多是租赁型，收益天花板本就低，服务费没多少，租金提点更是和之前做销售型项目时差了好几个量级。尤其是现在租金市场内卷严重，你根本没法无底线压低业主的租金底价去打价格战。真压到那个区间，业主还不如直接把资源给到渠道，付出的代价反而更小。

对于联东这样的民营企业，短期靠轻资产稳住团队没问题，但收益锐减带来的直接后果，就是有能力、有资源的招商人员流失。毕竟同样的资源，带到销售型项目或者一手项目里，拿到的提点比轻资产高得多；就算是把资源推荐给其他公司当渠道，赚的钱也比做轻资产多。

更关键的是，轻资产模式很难支撑联东这种规模企业的营收和利润增长，甚至还会稀释它长期积累的品牌价值。只要在某个区域有一个项目把控不到位，招商出现滑铁卢，联东后续不管是做轻资产还是重资产，再想在当地拿项目就难了。这种负面效应还会扩散到周边城市，这是联东绝对无法接受的。

就在联东、中南等企业在重资产领域放缓脚步的时候，万洋却用实际战果给行业上了一课：只要能控制好成本、做好项目，下沉赛道、三四线城市里照样有大市场。

这或许就是联东想重新回归重资产赛道的核心原因之一。

过去联东做重资产，主要布局在有产业基础的一线城市周边或强二线城市，靠这些区域充足的需求保障工业厂房的销售。但这两年，一线城市产业外溢减少，周边承接制造业的机会变少；再加上产业市场遇冷、园区供应量激增，这些城市的工业厂房去化压力越来越大。于是联东干脆先停一停，靠轻资产稳住团队，用往年的存量项目保障稳定发展，观望市场变化。

而这两年的万洋，堪称行业“黑马”，在三、四线城市，甚至县城里杀出了一片天。业界有人调侃，万洋就是“披着园区外衣的建筑队”，但就是这样的“建筑队”，却在联东、中南都谨慎收缩的重资产领域重拳出击。这两年，万洋拿地的新闻、快速去化的案例，在行业里一直被津津乐道。

之前我同事专门分析过万洋的成功关键（感兴趣的可以戳这里：万洋，下一个华夏幸福？）。在我看来，万洋的杀手锏就两个：选址和成本管控。

万洋的项目大多落在有本土特色产业的区域，比如做刀具、玩具、模具的地方。这些产业不算高大上，但都是当地的支柱产业，企业原本都在小作坊、小厂房里发展。不要看不起这些传统制造业，往往一个镇、一个县就有100家甚至200-300家这类型的企业，已经足够装满几个园区。

万洋通过严格的成本管控，既能快速把这些企业主聚拢过来，依托当地的产业禀赋实现快速去化；对企业主来说，也能以高性价比换上新厂房，还能和上下游企业靠拢，形成产业集聚效应，这是个双赢的局面。

万洋的成功，或许让联东看到了新机会：三、四线城市不是没有厂房市场，关键是要找到那些没被涉足且有产业禀赋的城市，先到先得。所以这次挖角万洋投拓团队的传闻，未必是空穴来风，这很可能是联东准备下场三、四线重资产赛道的信号。

聊到联东的战略决策，我一直很佩服。从2003年开始，房地产行业最火爆的那几年，很多企业都扎堆往里冲，联东却始终没涉足。要说当时联东没机会捆绑拿住宅地，肯定不现实；但它能顶住诱惑，一门心思在工业厂房这个“冷门”赛道里深耕，真的很不容易。要知道，那时候做工业厂房，比做房地产难多了，也赚不到什么钱。

现在再看，当大批民企被房地产拖累得步履维艰时，联东却能保持稳健发展，这背后离不开掌舵人的前瞻性和战略方向感。

当然，联东也不是没走过弯路。2012-2014年期间，它也曾提出过围绕三、四线城市全面扩张的计划，但碰壁之后迅速调整战略，2015年就明确提出“回归一、二线”。

当时联东其实也看到了三、四线城市的市场机会，但问题出在产品和策略上，没能匹配当地的产业需求，所以推进不下去。据小道消息说，当时联东的产品价格没被当地市场接受，销量很不理想。所以联东在试了几个项目后，果断放弃了三、四线，专心扎根一、二线。

有过之前的试错经验，再加上万洋在三、四线的成功案例打样，这次如果联东真的要重新布局重资产，大概率会避开之前的坑，针对性地调整产品和策略。如何选址，可以借鉴经验，但是如何合理得压缩厂房成本则更为关键。

最后回到最初的传闻：联东挖角万洋投拓团队，到底是不是真的？现在还没法下定论。但从行业现状、万洋的成功示范，以及联东自身的战略轨迹来看，联东重新重仓重资产，尤其是下沉三、四线城市的可能性，确实不小。

至于联东后续会不会真的下场，以及会怎么布局，我们不妨持续关注，毕竟，作为园区民营企业的领跑者，联东的每一次战略调整，都可能影响整个园区行业的风向。