#产业园区#土地财政#空置率

最近“斩杀线”这个词火了。它本是游戏术语，指角色生命值跌至临界值时可被瞬间击杀的阈值，现在被引申到社会经济领域，最典型的就是“美国斩杀线”现象——普通人一旦遭遇失业、离婚、疾病等意外，就会触发“失业-断供-失去资产-信用破产-流浪”的不可逆连锁反应。

这个生动的热词，放到如今的园区赛道，竟精准戳中了地方国资的痛点。当传统地产逻辑失灵，但新项目仍要持续上马，园区租金却不断下探、空置率节节攀升，除了租售再无其他收入来源，“被斩杀”不再是危言耸听，而是不少地方国资必须直面的生存危机。

作为城市产业发展的核心载体，地方国资曾凭借政策优势和资源禀赋，长期处于“舒适区”。但如今，从地产行业大变局到宏观环境对产业市场的直接冲击，地方国资的生存土壤已经彻底改变。

最直接的影响来自土地财政收入收缩：地方预算受限，地方国资能获得的财政性资金支持大幅减少，不得不靠市场化盈利模式，支撑新项目开发和旧项目改造。可市场化之路，一上来就面临两个绕不开的问题：借债的话，每年的利息怎么还？资产证券化的话，资产价值又该如何提升？

现实远比想象中残酷。今年火爆的“零租金”事件，早已暴露园区市场的困境：租金价格持续内卷，空置率飙升，不少地方国资陷入了“越亏越卷、越卷越亏”的死循环——租售模式没收入、资产不值钱、新债借不到、旧债还不上，让地方国资一步步逼近“斩杀线”。

这种压力，一线、强二线城市的地方国资或许感受不深，但在二八定律之下，以三、四线为主的，近八成的地方国资都被“生存焦虑”笼罩。根源在于盈利模式严重单一，长期以来，它们走的都是“融资－拿地－开发－租售－还息－再融资”的传统路子。以前地方财政宽裕时，有政府补贴、地产业务兜底，产业板块还能勉强滚动；如今既要靠市场化生存，又要完成地方政府的发展指标，商业模式能否转起来，已经成了致命难题。

眼下的产业园区市场，企业需求进入平稳期，甚至可以说是下行周期，可园区供给却异常旺盛。不少地方国资把降价当作唯一武器，甚至拉长免租期，即便如此，仍难逃大量载体空置的困境。这种现象，在经济相对落后的城市尤为明显。没有政府补贴、没有租金收入、没有运营收入，借的债该怎么还？成了压在这些地方国资身上的巨石。

其实，所谓的国资“斩杀线”，本质上是单一盈利模式的极限阈值。一旦租售收入无法覆盖成本与债务利息，又没有其他收入补充，即便背靠国资，也会陷入经营困境。想要跳出“卷价格”的陷阱，远离“斩杀线”，核心答案在于国有平台公司的自身定位转变——从过去的“空间提供者”，转向“资产运营者”。

这意味着企业要摆脱单纯靠载体供应为生的模式，转向靠运营增值盈利。通过产业运营与入园企业形成价值绑定，助力企业在园区内获得成长、实现长期稳定发展，确保租金收入的稳定提升；还能通过股权合作等方式获取超额回报，最终实现园区与企业的双赢。

当然，绝大部分园区很难在产业投资领域做深做细，但这并不影响转型落地：要么捆绑地方产投平台协同发力，要么单纯提升自身产业运营能力——通过专业的运营服务在稳定的租金收入的基础上，开拓出运营服务收入，这些足以让地方国资构建起稳定的商业模式。

稳定的租金收入与入住率，还能直接带动园区资产增值。最近走访多家地方国资董事长后发现，大家都在重点打磨集团商业模式，而破局的关键，无一例外都放在了园区资产管理上。

园区资管的核心，必然是稳定的入驻率和相对市场化的租金收入，甚至是高于市场平均水平的租金溢价。而这背后，离不开一套完善的产业运营服务体系：既能通过专业化运营开拓多元化的收入来源，又能为租金溢价提供支撑。最终无论是否选择资产化退出，资产增值都能实实在在体现在地方国资资产报表中。

即便眼下园区市场“难上加难”，“斩杀线”对地方国资而言，既是警告，也是转型的契机。与其在价格战中内耗，不如把精力放在运营服务与资产增值上，通过团队转型构建新的竞争力。毕竟园区的核心价值从来不是提供载体，而是赋能产业；只有真正成为企业成长的助推器，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，远离“斩杀线”的威胁。

遗憾的是，不少地方国资依旧选择“躺平”，再加上机制体制等诸多限制，难以推进转型。在这样的情况下，不久的将来被“斩杀”，或许会成为必然。

转型之路或许漫长、或许艰难，但对于地方国资而言，唯有主动求变，才能穿越行业周期，真正实现良性发展。