#零租金#产业园区#招商#深圳#空置率

最近，不少地方开始陆陆续续叫停，或者干脆不提零租金这回事儿了，这其实并不意外，更多是意料之中。

不过，去年年3月深圳刚推出零租金的时候，那可完全是另外一番景象。不管是一二线城市，还是三四线城市，都想来沾沾零租金的光。

但现在，一年时间不到，零租金就猛猛来了个急刹车，从之前的人人追人人捧，变成了现在人人避之不及的烫手山芋。

巨大转变背后，究竟是零租金本身有缺陷，经不起推敲？还是在执行的过程中，人为因素导致政策变了味？

有一说一，零租金的初衷肯定是好的。

无非就是想救一救空置率，拉动一下当地的产业和经济，而且还美其名曰，对入驻的企业有更严格的筛选和更高的门槛。

这样一套操作下来，招进来的还都是“精心挑选”的优质企业，入驻率上来了，产业发展好了，经济动起来了，妥妥的一举多得。

可是，想象很丰满，现实很骨感。等真正到了需要具体执行的时候，零租金不仅变了形，还走了样。

首当其冲的，就是企业进园区有门槛这个事情。

零租金的早期，确实会在这块卡得比较死，一些园区也确确实实通过零租金、高门槛找到了一批优质企业进来。

于是，有的园区就眼红了破防了，别人可以零租金我为什么不可以。慢慢的，不管有没有条件，有没有能力，越来越多园区开始大搞零租金。

一边是零租金园区数量的蹭蹭上涨，一边是顶不住的招商压力，再加上一天还比一天激烈的市场竞争，原则和底线在这个时候就很难守住了。

好不容易碰到个有意向的企业，你又是卡人家这个，又是看人家那个，一套流程下来，企业早跑不见了，有的是园区争着抢着要。

所以，绝大多少情况下，园区对入驻企业要筛选要评估这个事情，只能是睁一只眼闭一只眼，什么样五花八门的企业都可以进园区。

这时候，就会出现两种情况。

一个是低质企业扎堆。他们对成本非常关注，零租金对他们有天然且致命的吸引力。

可是，这些企业入驻园区之后，不仅创造不了预期的税收和产值，发展潜力也是有限的，甚至直接没有。

等到零租金没有了，这些因为零租金来的企业，也会因为园区没有零租金分分钟撤离，反正哪里成本低就去哪里。

另一个是优质企业，比如高新技术、高附加值企业的集体跑路。

在方升研究的调研中我们发现，很多优质企业对园区的配套、生态要求非常高，且愿意为此买单。

如果零租金园区的配套不行，产业又混乱，优质企业肯定不会选择，就算在园区里面，企业最后也会选择离开。

这样的结果，绝对背离了零租金的初衷，也是地方政府不想看到的。零租金现在踩刹车，一点也不冤。

就目前的情况来看，零租金不仅把园区搅得天翻地覆，还把招商搞得焦头烂额。

在零租金的嚯嚯下，那些仍然还在收租金的园区，要说内心丝毫不慌，绝对是假的。虽然不少地方出台了零租金，但不是所有园区都能这么干的。

市面上的零租金园区，都是有国企撑腰的，有底气有实力，一般园区根本比不了，绝大多数园区还是只能靠收租金过日子。

所以，零租金对那些正常收租金的园区的冲击是巨大的。

先说国资园区。

在零租金这件事情上，也不是所有国资园区都可以有的。当其它国资园区有了零租金，那些不在零租金园区里的企业肯定是坐不住的。

这种情况下，企业就会用脚投票。这样一来，没有零租金的国资园区，就会在这场租金的博弈中败下阵来，企业走了，空置率也高了。

对于民营园区来说，零租金更是灭顶之灾。

面对零租金的冲击，如果民营园区不降价，肯定是没有企业愿意来的，空置率飙升、收入锐减等一系列问题也会随之而来。

所以，尽管两眼一抹黑，但为了生存，为了争夺本来就不多的企业资源，它们只能硬着头皮降价求去化。

可是，降价本来就不是长久之计，而且还会衍生出一个更严重的问题：园区的运营、服务质量越来越差。

前面我们提到过，绝大多数园区还是靠租金，但零租金又无形中让园区更卷。那些没有零租金的园区只能降租金，或者延长免租金来吸引企业。

这样一来，园区收入绝对会锐减，运营肯定是顾不上的，服务也是没有的，想要吸引企业入驻更是难上加难的。

可是，运营、服务又恰恰需要钱来堆起来。

这时候，园区肯定提供不了运营和服务，园区的吸引力也会下降，企业也不愿意来，想要吸引企业园区就只能继续降租金，这就是个恶性循环。

实际上，很多零租金园区压根就没有能力解决企业的需求，更多只是把零租金作为一个噱头，完成短期的入驻目标而已。

就这样，预期中的产业发展、经济腾飞没有带来，反而给园区留下了一堆又一堆烂摊子。

随着产业发展逐步迈入深水区，面对企业越来越多样化的需求，很显然，仅仅依靠零租金这一个筹码，对企业吸引力是非常有限的。

就算零租金可以在短时间内吸引到一部分企业来，但它们为了零租金来，就会因为园区没有零租金而离开。

所以，零租金的情况就是，既帮不了当地的产业发展，还没办法满足地方政府当时推出零租金的心理预期，又存在很多潜在风险，现在被叫停也正常。

不过，零租金虽然倒下了，但是继续放任园区空下去也不现实。零租金逻辑背后，其实也给园区留下了很多想象空间，租金换股权就是个不错的思路。

但首先要弄清楚的一点是，租金换股权不是纯粹的零租金，这是园区让利的一种方式，能够在一定程度上做到双方都受益。

从园区的角度，入股了企业之后，不仅可以和企业深度绑定，也能筛选出更优质的企业。等到企业后期盈利了发展好了，园区作为股东还能从中分到一杯羹。

从企业方来看，租金换股权一边缓解了企业自身的资金压力，一边能让企业把更多精力放在研发、生产、市场扩展这类核心环节上，实现更好的发展。

相比之下，单纯的零租金更多只是把园区和企业放在了租户与房东的层面，两者的衔接很脆弱，只要市场稍微一变动，企业跑路就是分分钟的事。

在现在的情况下，我们还要明白：园区的核心竞争力从来不是一个所谓高大上的载体，而是推动产业发展的能力，专业产业服务就是其中的重要一环。

众所周知，企业对园区的要求越来越高了，一个物理空间的载体根本没办法满足他们的需求，它们需要的是专业的服务来解决其在发展过程中遇到的各种问题。

对于初创企业，他们需要的是降成本降风险，要的是资源嫁接，还要解决原材料供应、产品销售等问题。

对于高成长企业，他们则需要园区帮忙对接资本，解决融资等问题，顺带提供法律咨询、财务咨询这类的专业服务。

只有能够为不同发展阶段的企业提供相应的专业服务，满足他们的需求，才能在吸引企业入驻方面有更多的机会。

其实，租金换股权和专业的产业服务之间是相辅相成的，这也是园区构建完善产业生态的关键要素。

通过租金换股权，园区和企业建立更紧密的关系，这是构建产业生态的基础；专业的产业服务提升了园区对企业的吸引力，又促进了产业生态的良性循环。

在完善的产业生态之下，势必可以吸引到更多企业。

就拿采购这件事情来说，完善的产业生态就意味着园区会聚集大量上下游企业，这就是天然的供应网络。

这时候，企业不仅可以更快找到供应商，减少采购的中间环节，降低采购成本和物流成本。同时，近距离供应还能帮助供应商去库存，提高资金的周转效率。

当下，零租金政策被陆续叫停，或者以更隐蔽的方式出现，这里面大大小小的问题肯定是少不了的，但这也恰恰为园区敲响了警钟。

其实，不管是之前风风火火的税返政策，还是被打了鸡血的工业上楼，又或是现在奄奄一息的零租金，任何政策的出现本来就不该凌驾在真实的市场之上。

现在，市场很难大家心里都清楚，一味的不基于现实情况做考量，园区只会越变越糟，这是肯定的。