最近几年的园区，真的可以用一言难尽来形容，空置率高得吓人，招商也史无前例的艰难。

可即便这样，也还是能吸引一批又一批狂热“粉丝”的追逐。园区供应的速度不仅没有停，而且还有进一步增长的趋势。

不过，一些地方已经意识到：花了大功夫建了那么多园区，市场却没有消化能力，完全就是白费力气。所以，不少地方开始陆续出台了相关严控增量的措施。

那么接下来，园区是不是真的会按下暂停键？还是会上有政策下有对策，依旧挡不住某些地方铁了心要建园区？值得期待。

先看几个数据。

一个是园区数量，截至2024年底，全国园区总数已经超过了8万家；另一个是新增面积，预计到2025年底，园区的总供应量将突破62亿㎡大关。

平均到每个人头上，大概有4.7平方米。不过很明显，绝大多数打工人的办公面积，远远达不到这个数。

当实际办公面积达不到平均水平，那些没人用的部分就只能闲置。

这就有了另一组数据：闲置的园区大约有20亿㎡，全国园区的空置率在30%以上，确实吓人。

一二线城市会稍微好点，毕竟经济实力、产业基础在，瘦死的骆驼也比马大；三四线城市就惨得多，空置率普遍超过了50%，个别园区更是直接飙到了70%。

为什么园区的空置率那么高？说到底，主要还是因为园区实在太多了。

按道理说，空置率那么高，园区又那么多，肯定是不能再接着建了。可现实恰恰相反，园区跟打了鸡血似的疯狂建，挡都挡不住。

但问题是，整个市场都在收缩。企业对园区的需求在减少，企业本身的数量也在下降，这时候就算园区建成了，也没有那么多企业来填坑。

结果就是，这不仅改变不了去化难的现状，空置的园区还会越来越多。

其实，除了园区扎堆、供大于求之外，还有一个很关键的因素，就是很多园区压根没有弄明白企业的需求。

就拿前几年出圈的工业上楼来说，一开始确实人人抢着干，谁都想来沾一沾这个光。

于是，苏州直接开工1408万㎡，武汉也计划要建成200万㎡以上的楼。深圳更猛，还要连续5年，每年供应2000万㎡的工业上楼......

不过，当初吹的牛有多响，现在耳光打在脸上就有多痛。

折腾半天把楼盖好，本来以为可以轻轻松松把企业收入囊中，结果发现，根本没有企业愿意买这个单。

就拿生物医药来说，它们对环境的洁净度，以及振动控制这类的要求是非常严格的，但工业上楼达不到它们的要求。

面对不适合的载体，生物医药企业肯定不愿意“将就”，这样的情况不在少数，空置率越来越高是必然。

就目前的情况来看，继续这样空下去，最后吃亏的只有园区自己。

一方面，租金收不上来，日常的运营都成问题；另一方面，很多园区都是地方政府借钱建的，钱投进去收不回来，现金流被榨干是迟早的事。

所以，当务之急是要先控制园区的增量，再把手里的园区去化掉、盘活好，这才是重点。

珠海5.0产业新空间被叫停，就是一个非常典型的例子。

3年前，为了完成冲击万亿工业俱乐部的目标，珠海风风火火的干起了5.0，其实就是工业上楼。

可是，想象丰满现实很骨感。冲击百亿的目标还没有达成，5.0就因为租金低、空置高、前期投资过大等问题，把当地国企干傻眼了。

因此，与其眼睁睁看着自己被榨干，还不如直接叫停来得划算。一方面，缓解珠海5.0带来的后遗症；另一方面，也能阻止工业上楼项目再建下去。

其实，早在2024年，国家层面就已经出台了相关政策。

12月初，自然资源部联合国家发展和改革委员会、国家林业和草原局，共同印发了《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》。

《指导目录》明确要求：建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上下功夫。

今年5月，广州发布了《关于加强规划资源要素保障支撑广州“制造业立市”的指导意见》。

《指导意见》明确要求：增存挂钩。哪个区的集中连片存量工业用地盘活得好，新增的工业用地指标就多给哪个区。

同年6月，济南市工业和信息化局联合多个部门印发了《关于进一步加强工业标准厂房项目监督管理的实施意见》。

首先，重点放在存量去库存上。

针对已经建好的项目，加大招商引资的力度；针对那些批了但没建的项目，进行分类处理，把闲置的指标腾出来给新项目用；针对增量项目，进行严格管控。除了省市重点项目之外，原则上不再新增面积指标。

除了上面提到的几个城市之外，云南、甘肃等地也在积极行动，陆续出台了严控增量、聚焦存量盘活的相关政策，这是个好兆头。

现在的环境大家都清楚，经济下行、市场收缩的趋势，一时半会儿很难改变。

目前能做的，一方面，严格控制新项目的数量，少建或者直接不建；另一方面，让新增的土地指标和存量盘活的效果直接挂钩，倒逼园区把更多精力放在存量去化上。

如果某区的去化太慢，盘活能力不行，新增的土地指标肯定会减少，或者直接不分配了。就算有指标，也会优先分配给那些去化效果好的地方。

如果现在是地方债没爆雷之前，园区空置率高不高，去化好不好这些问题，国有平台公司并没有那么在意。

当时经济好，企业多，地方政府不仅会给各种利好政策，还会主动塞各种资源，园区不需要在招商上花太多心思，就会有企业主动找上门来。

只要手里的项目能收上来租金，够还银行利息，不影响自己借新债接着搞开发，其它都是小问题。

可现在的情况变了，市场不行了，企业没有了，政府也没办法像以前那样提供助力了。

空置率一天比一天高，租金一天比一天低，平台公司的生存都成问题。别说还利息借新债了，旧债还有一屁股还不明白。

面对这样的情况，平台公司必须做出改变，盘活存量就是破局的关键，而且还要以最快的速度最短的时间，去化掉手里的部分存量资产，这个非常重要。

想要实现这个目标，轻资产作为当下新兴且极具潜力的招商方式，就是个不错的选择。

平台公司有两种选择：一种是自己组队，通过内部力量推动存量的去化；另一种是找专业的轻资产团队合作，借助外部力量，实现存量的快速去化。

一方面。缓解下园区的高空置压力，赚点租金钱回回血；另一方面，向地方政府秀肌肉证明自己有去化的能力，后续有新增的指标也还有机会轮到。

但是，招商从来不是一蹴而就的，这是一场持久战。

想要拥有持续吸引企业入驻的能力，平台公司就需要在载体打造、招商人员、产业服务这三个维度展现出足够的专业度。

先说载体打造方面。

最近几年，园区的同质化现象越来越严重了，园区基本都一个样。但是，这不是最可怕的，最可怕的是千篇一律的园区建出来之后，根本不符合企业的需求。

归根究底，主要还是因为载体不够专业。想要规避类似的情况，关键在于载体要和企业的需求匹配上。

不同企业对载体的需求是不同的，比如承重、层高等。这些一旦建成了，就很难再改掉。所以，正式动工之前，园区就需要先了解企业的需求，再根据产业的特点来规划载体的功能。

就拿生物医药企业来说，它们除了需要符合药品生产质量管理规范（GMP）标准的厂房之外，还需要独立的研发、生产、质检区域，以及特殊的通风、净化、废弃物处理等系统。

如果连这些需求都满足不了，生物医药企业肯定不愿意买单。

然后是招商人员方面。

过去的招商相对轻松，对招商人员的要求也没有那么高。

但现在，随着产业发展逐步迈入深水区，企业的需求在变多，对招商人员专业度的要求也在水涨船高。

当下，招商人员不仅需要具备丰富的产业知识、市场洞察力，还需要有数量的商务谈判技巧，以及良好的沟通协调能力。

反之，如果招商人员的专业度不够，不仅会影响招商的效率，企业对园区的印象也会大打折扣。

最后是产业服务方面。

如今，产业服务的深度成为了判断一个园区核心竞争力强不强的重要标准。

相比于那些服务水平一般的园区，那些可以提供专业、高效的园区，在吸引企业入驻方面肯定更有优势。

就拿一些科技园区来说，它们可以根据企业的需要提供定制化的研发支持服务，比如专业技术咨询，帮助企业解决技术难题；又或是实验设备共享，降低企业的研发成本。

从企业的角度，它们自然会更倾向于选择那些能够提供专业服务的园区，不仅可以帮助自己成长，还能解决自己在发展过程中遇到的各种问题。

现在，招商难已经是不争的事实，想要在短时间内实现大量园区的去化，也不现实。

面对竞争激烈的市场环境，想要脱颖而出、完成招商目标，就必须在多个关键环节做到足够专业

如果还是继续像之前那样，不管不顾的拼命建园区，旧的又去化不了，园区的空置率一定会越来越高。但好在，珠海、广州、济南等地已经有所行动，开始严格把控新增园区的数量和节奏。

接下来，国家对工业用地的管理肯定会越来越严格，对盘活存量资产的重视程度会越来越高，相关政策也会不断加码，这是个大趋势。