最近，我去了两个近两年做得非常好的产业园区调研，他们都属于是一批4-5层的厂房，外加一栋10多层的工业上楼产品。我也非常好奇工业上楼产品究竟好不好卖，于是我问了一下两个项目的招商负责人，当时招商时候的直观感受。在同一个话题上，一边是负责人耐人寻味的沉默，另一边则是直接了当地说：“容积率是地方政府想要的，不是企业需要的。”

之前也去广东调研了几个城市，珠海、东莞、佛山甚至深圳都有大量空置园区，尤其是工业上楼项目尤为突出，但是政府依旧在推动工业上楼新建。

如今产业园区招商引资已经难上加难，为什么还要建这些企业不需要的高容积率产品？

因为地方政府痴迷于高容积率带来的短期土地收益和显性政绩，忽视了产业实际需求与长期运营效益。

地方政府对高容积率的执着，本质上是对显性政绩的过度追求。高容积率意味着更高的投资强度、更密集的建筑体量，能在短期内拉高园区产值数据，成为考核中的亮眼指标。然而，这种“数字繁荣”往往脱离企业实际需求，甚至如今在招商遭遇寒冬的情况下，赤裸裸的空置率正在残酷的撕开这场虚假繁荣的面纱。

就像前两年，深圳推出工业上楼模式时，全国各地纷纷效仿，工业上楼新政如雨后春笋般涌现，对于很多地方来说，他们并不清楚工业上楼的底层逻辑，也没有适合上楼的产业企业，只是单纯觉得高容积率=政绩显性化，于是盲目跟风、一哄而上。

这种盲目扩张的后果这两年正在显现，不符合生产型企业需求的高容积率厂房大量闲置，比各地的写字楼还难卖、难租。部分工业上楼产品的空置率已突破70%，企业宁愿租用低效但实用的旧厂房。高容积率的幻象现在逐渐被市场戳破，发展越是困难的情况下，企业越是会用脚投票，选择真正适合自己的空间。

除了单纯的政绩诉求之外，许多地方政府的认知仍停留在经济上行周期，认为企业数量将持续增长，对产业园区的需求也将随之提升，市场仍处于卖方市场状态，依然可以通过高容积率产品“以量取胜”。

然而现实是残酷的，经济下行压力下，企业扩张趋于谨慎，载体需求持续收缩，市场上园区供应量严重过剩，供需关系早已逆转，产业园区正全面进入买方市场，企业必然不会为不实用的空间买单。此时，再迷信高容积率无异于刻舟求剑。

我们在接触各地产业园区的时候发现，其实很多一线的园区招商人员，乃至园区中高层领导心里十分清楚高容积率的产品并不符合企业实际需求，但他们往往受制于上级领导意志或考核指标，难以发声。明知空置危机迫近，却仍要为不切实际的规划背书，围绕领导想要的高容积率产品做可行性分析报告，编造出看似合理的数据来支撑决策。上级领导一看，数据漂亮、规划宏伟，前景一片大好，继续加仓工业上楼。

从村到镇，从镇到区，从区到市，再从市到省，层层修饰的数据最终汇成一幅幅光鲜的报表，基层的警讯被过滤，市场的真相被掩盖，最终导致政策信号严重失真。

于是便形成了当前的局势，上级觉得，工业上楼这种既符合政绩需求，又符合市场需求的产品，实在是再好不过了。

最终形成恶性循环，政策制定与市场脱节愈发严重，这也折射出整个产业园区发展模式的深层病灶——自上而下的行政主导逻辑压倒了自下而上的市场需求反馈。当考核指标依旧紧盯“开工面积”“投资强度”而忽视“产业生态”“企业需求”，空置率这座大山将始终压在各地政府心头。

盲目追求高容积率的后果正逐步被现实所清算，那些曾备受期待的“工业上楼”项目，如今许多已陷入“建得快、租不出、管不了”的尴尬境地。正如珠海废止5.0产业新空间的举措，预计未来将有一大批城市相继宣布此前激进的工业上楼新政终结。

实际上，在工业上楼热潮如火如荼之际，我们便已指出，工业上楼并非一种优质的产业载体模式，它仅仅是政府财政工具和政绩工程的产物，本质上是对土地财政思维在产业领域的延续。感兴趣的可以看下当时的文章：工业上楼热，该熄火了

在工业上楼热潮最为鼎盛之际，珠海适时推出了5.0产业新空间政策。我也去了当地进行了实地调研，发现许多园区项目在政策发布前已处于动工阶段，更有甚者，一批高层研办类空间已然落成。为了迎合政策补贴，这些项目仅需稍作设计方案的调整，甚至只是名义上的调整，便迅速转型为“5.0产业新空间”。然而，这样的产品又怎么可能有市场？！？经过深入了解，我们意识到，珠海的情况绝非个例，全国多地普遍存在类似操作，即通过项目包装来获取工业上楼的政策红利。

在产业上行期，企业扩张需求旺盛，市场的繁荣往往掩盖了产品本身的缺陷。然而，如今大潮退去，赤裸裸的空置率无疑成为了最直接的打脸工具。

对于各地政府来说，是时候重新审视产业园区的真实市场情况了，不能再拍脑袋做决策了。摈弃“土地财政思维”，真正把产业园区作为产业培育平台，从企业实际需求出发，对载体、配套设施及产业服务进行系统化的重构。不要总想着建高楼、多卖地，只有让企业能赚钱、能发展，园区才能长久，地方经济才能真正繁荣。

如今，产业园区的存量时代已经到来，盲目追求高容积率的增量思维早已不符合市场规律。地方政府更应该放弃对显性政绩的执着，建立一套成熟的自下而上的反馈机制，倾听企业真实需求，了解市场情况，才能真正缓解产业园区空置率困局，才能为城市产业经济注入可持续的生命力，避免陷入“建了闲置、闲置再建”的恶性循环。

否则，再多的工业上楼项目，也只会成为地方经济的包袱，沦为公众茶余饭后的谈资笑料。