前段时间，珠海5.0产业新空间被叫停的消息，闹得沸沸扬扬，各种讨论声、质疑声此起彼伏。

这场风波恰似一面镜子，把当前产业园区建设当中存在的盲目跟风、同质化内卷等病灶清晰地投射了出来。

其实，从去年开始，我们就能明显的感受到，工业上楼的风评在急转直下，从最初的市场“宠儿”，到了现在人人口中的“鸡肋”。

这种断崖式的口碑反转，绝对不是偶然的市场波动，而是园区建设狂潮退去过后，一场必然会爆发的系统性危机。

当然，不可否认，珠海5.0产业新空间的初衷肯定是好的，目的也很简单，就是希望通过打造优质的载体空间，吸引企业入驻。

但是，想象很丰满现实很骨感。很多地方在建园区的时候，既没有进行产业承载力的评估，也缺乏经济可行性的论证，就急急忙忙的启动了建设。

就这样，一批又一批园区如雨后春笋般涌现。

如果是在产业发展的初期阶段，问题不大。彼时，经济上行，企业扩张需求旺盛，市场是在的，客户也是有的。

可现在，今时不同往日。大环境不好，市场又在持续收缩，园区不仅卖不出，租也很难租掉。

当市场红利消退，企业选址回归理性，那些被速度和规模掩盖的产业适配性缺失、空间功能错配等问题，也就暴露了出来。

其实，放眼全国，类似珠海这类的事件并不在少数。不止是工业上楼，是整个园区行业都或多或少有一些亟待解决的弊病。

我们都知道，建设园区的核心目的是为了推动产业的发展、拉动经济的腾飞。

然而，在实际操作过程中，不少地方不仅背离了这个目标，“重数量、轻质量”的现象更是甚嚣尘上。

大多数开发商拿到地之后，只管一门心思地埋头建设，至于园区后续的定位方向如何，应该引进哪种类型的企业，他们压根不关心。

如果只是个别园区出现这类情况，倒也不会闹出多大动静。但关键是，现在全国各地都这样。

面对数以万计的载体，每个园区哪怕只是浪费一点点，累加起来，这个数字就会相当恐怖。

在方升研究接触的案例里，就有一座三线城市，为了所谓的“紧跟国家热点产业发展的步伐”，完全不顾自身条件，盲目跟风兴建了人工智能产业园。

最后，受限于科研基础的薄弱，以及产业链配套的缺失，人工智能企业没招进来几家也就算了，还造成了巨大的资源浪费，土地闲置率高达50%。

当盲目跟风成为常态，同质化园区的泛滥就会像洪水猛兽般不可避免。

首当其冲地，是园区定位的同质化。

当下，园区的产业规划呈现出了明显的趋同化倾向，人工智能、生物医药这类高新技术园区，几乎成了千篇一律的标准配置。

越来越多开发方陷入了盲目追求高端产业的误区，却忽视了与本地产业基础，以及实际定位的适配度。

最后的结果就是，园区与现实需求严重脱节：高端企业引不来，本地企业又因定位过高、配套不足等问题，只能望“园”兴叹。

还有就是，高新技术园区的建设从最初承载产业的载体，逐渐变成了开发商套取补贴的捞钱工具。

一般来说，建高新技术园区是有补贴的，比如资金奖励、设备购置补贴、人才补贴等，这本来是鼓励市场创新的好事，却被一些无良开发商钻了空子。

拿到补贴之后，开发商完全把产业发展的事情抛到了脑后，一门心思的坐等土地增值，或是把园区转售变现，然后继续开发下一个项目。

除了定位的同质化之外，政策的同质化也是园区面临的一大棘手挑战。

现在，为了招到企业，园区是需要做出让步的。其中，最常见的做法就是降低租金，或是延长免租期。

这种让利行为，虽然能在短期内吸引一些企业，但从长远来看，对园区造成的负面影响是不可估量的，利润下滑与服务投入不足不可避免。

长此以往，园区的竞争力就会被削弱，最终困在“条件越降越低、服务越来越差、企业质量、数量双下滑”的恶性循环中难以自拔。

其实，不管是建大差不差的园区，还是互相较劲出台各类优惠政策，无非就是想要吸引更多优质企业入驻，推动产业和经济的发展。

只不过，一些地方政府为了争夺有限的资源，逐渐跑偏。

最终，想象中的产业发展和经济增长没有实现，反而留下了大量闲置的园区，造成了土地、资金等资源的极大浪费，得不偿失。

当前，园区正在经历从“规模扩张”到“价值创造”的深刻转型。

面对同质化竞争加剧、空置率持续攀升的困境，珠海5.0产业新空间被叫停事件，为行业敲响了警钟。

现阶段，园区的当务之急不是继续盲目建设那些标榜为“高端”的载体，而是应该回归理性，挖掘产业的本质，探寻企业的真实需求。

作为一家在园区领域深耕多年的标杆国企，面对行业盲目跟风建设的乱象，招商蛇口不仅没有随波逐流，反而凭借着“精品园区+专业服务”的战略，在激烈的市场中脱颖而出，成为了行业标杆。

其实，园区之所以会出现同质化现象，主要还是因为它的发展逻辑没有跟着产业的需求走，而是被政策牵着跑。这种主次颠倒的做法，才是让园区陷入同质化竞争，核心竞争力不断被削弱越的元凶。

鉴于此，招商蛇口下足了功夫，深入挖掘市场需求，打造了适配企业不同发展阶段的载体。

就拿初创型企业来说，技术突破难、科技成果转化难等问题，始终围绕在它们的身边。

面对这样的现状，招商蛇口积极作为，整合了国内外高校院所、科研机构、行业龙头企业，以及院士专家等一批优质资源，并推出了创新中心平台。

在创新中心的帮助下，初创型企业不仅可以更顺利的突破技术瓶颈，还能获得从技术研发到市场验证的全链条支持。

历经多年深耕，创新中心已成长为其旗下科技创新的“主力军”平台。目前，在长三角和粤港澳大湾区科技创新集群中，都有它的身影。

对于处在成长期的企业，它们对园区的需求就不止是解决技术问题那么简单。他们真正需要的，是功能更完备、配套更齐全的综合性载体。

于是，招商蛇口网谷系产品线顺势而生，运河网谷就是其中的典型代表。

作为招商蛇口在华东地区首个全资建设与运营的重资产项目，运河网谷是继蛇口网谷之后的又一创新实践。

在园区规划上，运河网谷巧妙融合了高层办公、独栋办公，以及商业配套等多种业态，内部配套丰富，能够满足各类企业的多元化办公需求。

除了在载体打造方面的细致入微之外，在专业服务的提供上，招商蛇口同样不遗余力，全心全意为企业的发展保驾护航。

当下，产业服务的深度，成为了衡量园区核心竞争力的关键标尺，面对不同企业在不同发展阶段对服务需求的不同，招商蛇口自有一套打法。

为了更好满足企业的需求，针对不同类型的客户，招商蛇口建立了从基础，到深化，到定制的多层次运营服务体系，为不同类型、不同成长阶段的入园企业，提供全周期、全链条的精准产业服务。

针对处于初创期的企业，招商蛇口充分发挥集团资源优势，全力以赴为企业提供支持。

一方面，招商蛇口为初创企业提供灵活多样的办公空间解决方案，切实减少企业在前期的资金投入成本。

另一方面，也是前面我们提到的，招商蛇口依托创新中心平台，积极联合高校、科研机构，以及投资方，为企业搭建资源对接桥梁。

面对处在成长期的企业，他们对完善的产业链布局，以及获取专业服务的需求更加迫切。

所以，招商蛇口紧密围绕链主企业上下游产业链的实际需求展开布局。

一边积极吸引上下游企业向园区集聚，着力在园区内部构建起完整的产业链闭环，进一步强化产业的协同效应；一边联动招商局集团，以及链主企业的内部场景资源，适配企业的多样化需求，为企业发展创造有利条件。

在专业化服务提供方面，招商蛇口凭借丰富的资源与专业的团队，为企业提供涵盖法律、财务、人力资源等领域的一站式服务，全方位助力企业成长。

除此之外，为了进一步提升服务的品质，招商产园潜心钻研，成功打造出了“CMInPark”服务与管理深度融合的一体化园区运营管理系统。

该系统从资产运营的精细把控、客服体验的全面优化，到园区治理的科学决策等多个维度精准发力，全方位推动产业数字化迈向新高度。

自系统投入使用以来，已为线上超5000家园区企业的33万名员工提供服务，累计服务频次高达300万次。

这种“数据驱动运营”的创新管理模式，不仅显著提升了园区的运营效率，实现了资源的高效配置与服务质量的优化升级，更大幅增强了园区的核心竞争力。

在这些年的发展浪潮中，招商蛇口宛如一位勇毅的弄潮儿，凭借过硬的实力与魄力，在时代的海洋中破浪前行，它不仅打造出了丰富的产品矩阵，还收获了相当多喜人的成果。

目前，招商产园在全国范围内布局网谷、意库、智慧城三大产品线，在营项目31个（含轻资产），运营及规划建筑面积逾500万㎡，已入驻超过3000+家创新创业企业。

其实，招商蛇口如今的成功，本质是“长期运营思维”对固守“短期开发思维”的关键性突破与胜利。

这些成绩的背后，是招商蛇口对“成为最可靠、最贴心的创新合伙人”这一理念的笃定践行。

在今年10月底召开的“招商产园2025企业生态合作伙伴大会”上，招商蛇口副总经理伍斌指出，服务力是招商蛇口最基本也是最重要的能力之一。

近年来，招商产园以成为“最佳客户体验的产业资产运营公司”为目标，不断锻造客户服务能力。

因此，招商产园将2025年作为产业服务年，通过进一步做实基础服务、提效服务和产业服务，为企业提供360°全生命周期产业服务，以实实在在的举措，帮助入驻企业提高园区办事效率，促进企业业务增长，真正赋能入园企业高质量发展。

招商蛇口的实践向我们表明：园区必须摒弃“规模至上”的陈旧逻辑，应该积极转向“价值创造”的全新发展范式。

现阶段，差异化的载体设计只是突破市场同质化困境的起点；全周期的服务体系，也只是构建企业与园区之间价值连接的桥梁纽带。

只要秉持着认真为企业考量、全心为企业服务的长期主义精神，才能在激烈的市场竞争中屹立不倒、行稳致远，而招商蛇口，就是最好的案例。