空置率突破30%、租金倒退20年、招商比自己创业还难做，这两年，关于产业园区的负面标题几乎占据了每位园区同行的朋友圈。

然而，就在近期，北京一块工业用地以191%的溢价率被拍出，上海多个产业园被资本整体收购，深圳某工改工项目吸引了十几家机构进行尽职调查。一边是不断响起的过剩与空置警报，另一边却是资本的暗流涌动、逆势加仓。这幅充满悖论的景象，是园区行业越来越癫了，还是隐藏着不为人知的逻辑链条？

当我们拆开揉碎，其实会发现园区高控制率与资本持续进场，并不是黑与白、冷与热的对冲，而是行业大分化、大洗牌的不同侧影。

今天，我们尝试从多角度探讨，产业园区究竟是已经衰落至极，还是已然焕发新生？这不仅为那些欲退出却苦寻接盘者的园区老板提供参考，也为那些有意入场却担忧继续被“割韭菜”的投资人提供思路，更是为那些在园区领域怀揣情怀并持续深耕的园区人士，剖析当前的园区现状。

当然，这只是我个人的一些见解，也非常欢迎大家从各自不同的视角出发，分享对园区行业如今趋势的理解和看法。

根据五大行以及行业内的说法，如今全国产业园区平均空置率已经接近30%，甚至超过30%了。但是这并不意味着产业园区完蛋了，这些触目惊心的空置率数字背后，是产业园区行业的大分化，强者恒强，弱者越弱。

城市之间、赛道之间、园区之间的差距大到离谱，有些专业园区空置率不足8%，而某些“总部基地”、“研办大楼”空置率超过70%、甚至出现了一批鬼园，各地的传统制造业厂房一房难求，诸多城市的高标准生物医药园区却门可罗雀。

所以，我们看到的接近30%的空置率数字，是一个被“园区鬼城”成大的平均数。市场上依旧存在着出租率达到80%以上的优质项目，甚至存在着百分百销售退出的优质项目，这就是资本关心的核心资产。他们可能占比不足全国园区体量的10%，但却是资本眼中的优质资产，资本不是无视空置率，抄底园区，而是相比大众，将假空置与真稀缺区分开了。

过去，那些位于产业核心区、交通咽喉、配套成熟的黄金工业地块，几乎是地方政府的压箱底报备。他们不仅意味着可观的土地出让金，更承载着未来十几、二十年的税收预期和产业未来。因此，哪怕资本方手握百亿级项目，各类指标压力不大，政府也不愿意轻易松口。那时候，谁能拿到这样一块工业用地，就算马上转手，也能收获颇丰。

过去资本看中的优质地块，政府不愿意轻易松口。但是如今，土地财政受困、招商受阻、税收引擎失速，地方政府最先感受到了财政压力。为了“保指标、保就业”，他们就不得不把过去捂在手里的优质工业地推上货架。

但是，现在形势比人强。土地财政遭受冲击，住宅商业市场低迷，曾经占据大半财政收入的土地出让金大幅缩水，招商引资也遭遇寒冬，外部需求收缩。地方财政只出不进，短短两年间，不少地级市一般公共预算收入脚踝斩，更别提产业配套、基建配套、人才补贴了。

因此，当“保指标”成为核心任务，捂在手里的黄金地块也必须马上套现。过去非50亿级项目不谈的核心区，现在10亿级项目也能谈；以前亩均税收50万元起步的准入门槛，现在10万都能先谈起来；以前一次性付清的硬指标，现在也能执行分期、延期等柔性条款。只求快速通过工业用地出让，回笼资金，快速推动产业集聚，解决税收、就业等指标。

这对于资本方而言，就是一场十年一遇的“窗口期”，有些地块甚至不需要懂园区、懂产业，参照资本逻辑就能算明白账。过去是“地选人”，现在是“人选地”，时代翻页，规则重写。

看完上述内容后，想必大家心里都产生了一个疑问：如果真那么容易做，为什么地方国资不自己操刀？

难道大家认为那些地方国资手中的空置园区都位于非常差的地段吗？

实际上，这些园区本身都位于区域的优质地段，享有当地领先的产业政策支持，但真正能做好的项目寥寥无几。举个我们最近看到的例子，在某二线城市，地方国资在产业核心区建设了一座高标准的厂房，建安成本高达5000-6000元/平米，出售价格定为7000元/平米。

然而，在同样的区位，某民营园区运营商的销售价格仅为3500-4000元/平米。试问，地方国资的园区如何能在这种价格差距下卖得出去？

此时，有人还会说：为了止损，地方国资可以强行降价，以缓解空置率压力，同时满足政府产业发展的需求，这似乎也是一个不错的选择。

但现实果真如此吗？实际上，对于国资而言，这种做法根本行不通。暂且不论降价后是否会打脸当初负责项目可行性分析报告的领导，单是降价行为就直接涉及国有资产流失的问题，这样的风险谁都不愿承担。

园区市场最残酷之处，正是在于它从不会怜悯任何一次错配，错位的地段、错位的产品、错位的估值，都将被市场清算。

当下，仍然敢于逆势进场的资本，绝不是赌徒，恰恰是他们看准了园区“分化”这条主线。他们知道只有那头部资产才能配得上资金注入，只有产业核心地段与专业化的招商运营能力才具备穿越周期的韧性。于是，在别人不断看衰的当下，他们能抢得先手。

在危机中孕育着机遇，产业园区与国家经济发展息息相关，我们相信中国国运，也相信产业园区的未来。只是，下一轮的机遇不再是大水灌溉式的普遍机遇，而是精准滴灌，只属于那一批占据产业核心地段、手握专业招商运营钥匙的少部分人。