当下，产业地产领域正被一种前所未有的保守氛围所笼罩。联东、中南等龙头民企纷纷战略收缩，“重资产已不是一门好生意”几乎成了行业共识。

然而，就在这片谨慎与观望的迷雾中，一匹“黑马”正以截然相反的姿态狂飙突进——万洋集团。

这位从建筑业杀入产业地产的“野蛮人”，用实打实的规模颠覆了行业的传统认知。这背后是一个让所有同行都倍感困惑与好奇的核心谜题：当几乎所有人都在将目光投向轻资产时，万洋为何能逆流而上？

通过走访调研玩具产业的“退城入园”标杆——澄海万洋众创城项目，方升找到了一些答案。

不论何时，一线城市、高端产业总是大家追逐的香饽饽，先别管挣不挣钱，但听起来的名头总归比较好听。但万洋却反其道而行之，避开一线城市高饱和市场，深耕二三线城市及县域产业带，就像其企业定位：一家中小企业集群服务商。

万洋的成功，首先来源于对于区域市场需求、企业痛点等方面的深入认识。汕头澄海区作为“中国玩具礼品之都”，虽然区域内有超8万家玩具制造型企业，但都是以家族式企业分散发展为主，未能形成产业集聚，整体上以“散、小、弱”为主。针对这种情况，当地政府提出建设配套完善、产权齐全、聚合发展的产业园区的规划,推动玩具产业“退城入园”。

在这种背景之下，万洋依托前期的调研，精准把握了区域发展的机会和企业诉求，通过集约化用地模式，为当地中小型企业量身打造产业集聚的万洋众创城。不仅有效破解澄海中小微企业用地难、建设难等问题，还将形成企业发展的良好产业集聚生态。

通过全面、系统地收集市场数据，分析行业趋势，洞察企业在生产、运营等环节的潜在痛点，或是借助集团内部专业研判、与第三方机构合作等方式精准锁定核心需求，园区在规划、建设阶段才能有的放矢，合理布局基础设施，优化产业生态，提供针对性的政策扶持。

好的产品来源于深刻把握客户需求。万洋认识到了这点，所以在澄海它打破了“先建后招”的局限，通过规划先行，统一开发建设垂直工厂，向空中要地，实现工业厂房高层化、专业化。在项目建设初期便和玩具企业进行深入沟通，精准了解企业要什么缺什么，使得项目从规划到落地都贴合市场实际，实现建设和招商的双管齐下。

针对玩具企业货物运输频繁的特性，万洋打造“汽车上楼厂房”，通过坡道系统使轻型货车可直达各层，实现“层层皆首层，户户可通车”。同时在层高、荷载、空间分割等方面提供模块化组合，满足不同规模企业的生产动线要求。

这种从使用者视角出发的布局规划和载体设计，多管齐下实现了显著的产业集聚效应，推动玩具产业朝着高端化、智能化、规模化方向迈进，形成 “上下楼即上下游” 的产业联动效应，提升了区域玩具产业的整体竞争力，何愁招不到商？

上面说万洋主要针对的是中小型企业市场，那么对于这些企业来说，价格始终是最大的影响因素。

在这方面，万洋主打“微利策略”，通过多种方式压缩成本，如规模化集采与设计优化、剔除无效成本、自有施工团队等，将厂房价格压至行业底线，使得同行在价格竞争中处于劣势，利润空间被严重挤压，迫使对手跟进低价策略或退出市场，万洋也借此快速抢占下沉市场份额。

像澄海这个项目，一期售价仅2800元/平方米，比周边竞品低30%，二期3000元/平方米，仍保持较大的价格优势，而这种定价能跟的同行极为少数。

但需要注意的是，低售价并非最终目的，而是快速吸引企业入驻、形成规模效应的入口。随着园区企业数量增加，万洋得以通过后续运营服务、能源管理、配套商业等多元渠道获取长期收益，从而构建“以硬件低价引流，以服务深度绑定”的良性商业模式。

如果说万洋的价格战是无法效仿的模式，但其亮眼的招商成效，显然不只靠价格优势——更是因为它真正理解企业需要什么，并且建立起一套行之有效的招商和服务体系。

首先，万洋的招商策略非常明确，不是漫无目的地去招商，而是紧扣当地优势产业。在澄海，万洋就以玩具制造为核心，还重点吸纳相关的配套产业，推动产业链本地化布局，实现“上下楼就是上下游”的企业协同效应，最大程度上降低企业运营成本。

其次，合理的团队配置铸就招商实力。万洋的招商团队，既保留了总部的专业策划和管理，又大量启用对本地市场熟悉的招商人员。这些招商人员熟悉企业发展现状，能够快速对接需求，抓住企业痛点对症下药。数据显示，这个项目团队招商人员业绩惊人，这也从侧面反映出团队的高效。

更重要的是，万洋改变了传统的“坐销”招商模式，主动地走出去，在产业集聚区域举办推介会、拜访企业，甚至根据企业需求现场量身定制厂房规划建议与入驻方案。这种“主动服务，精准对接”的方式，大大增强了企业对园区的信任和入驻意愿。

此外，万洋格外重视对产业链 “链主企业” 的引入。一方面，依托链主企业的行业号召力，吸引上下游配套企业主动集聚，快速完善产业链生态；另一方面，通过与链主企业建立深度合作，进而以点带面带动整个产业链稳健发展。

明确的招商策略能为项目指明方向、加快进度，助力快速落地运营；合理的团队配置可最大化发挥人员优势、降低人力成本；而优质招商成果不仅能积攒本地品牌效应，更能通过引入潜力企业，为项目长期运营夯实基础，使其在市场变化中保持竞争力，实现可持续发展。

在产业地产普遍收缩的当下，万洋集团走出了一条差异化之路：避开一线内卷，深耕二三线城市下沉市场，以精准研判匹配地方产业需求与企业痛点，用定制化载体贴合生产实际，靠“微利策略”压缩成本抢占价格优势，再借高效招商体系实现快速去化。

这套“硬件低价引流、服务长期盈利”的模式，不仅破解了中小企业发展难题，更重塑了产业地产的竞争逻辑，成为行业逆周期增长的典型样本。

以上关于万洋模式的部分观点和经验，出自方升研究出版的《2025中国产业园区年度报告》。该报告不仅深度拆解万洋的成功逻辑，更收录了全国多个城市的产业地产标杆项目实践，为行业提供多元参考。如有感兴趣的同行，欢迎深入了解这份报告，获取更多可落地的实战经验。