根据仲量联行2025年上半年的数据，上海产业园区市场正面临前所未有的困境。全市产业园区空置率已连续12个季度上升，截至2025年第二季度，整体空置率高达25.1%，相较于2022年第二季度的10.8%，已经翻了一倍有余。

当然，根据业内人士给到的一些说法，上海产业园区的头牌——张江科学城，他的综合空置率早已经超过25%，刨去张江核心区，其他区域的综合空置率甚至要超过30%。以此为例，我相信其他上海的产业园区空置率情况可能更离谱。

根据高力数据，上海在今年第二季度1898.3万平方米的产业园区市场存量的基础上，全年还将新增超过400万平方米的供应量，接近于再造6个张江药谷的体量。

租金更是连续下行，平均租金已经降到3元左右，甚至郊区腰斩到1.5元，最近小编甚至发现上海一些新建办公楼及园区租金甚至有1元以下。即便如此，上海上半年全市净吸纳量仅6.7万平方米，供需缺口7倍有余。

园区越建越多，企业越招越少。上海的产业园区招商逻辑已经彻底失灵了？

产业园区的同质化现象在上海就能明显感受到，在上海2025版产业导引中，16个区中有13个将生物医药产业写入前三赛道。全市两百多个产业园区，超过80%的园区把主导产业写成“集成电路、生物医药、人工智能”。

园区定位复制粘贴的背后，是各区政府、国有平台公司之间盯着同一批企业名单的内卷。结果往往就是，企业拿着优惠政策全市比价：先在浦东注册母公司拿研发补贴，再到奉贤设生产工厂拿技改补贴，最后把销售总部落在普陀拿营收奖励。一套政策套利组合拳打下来，企业游牧于各区之间，各区产业园却被迫陷入“补贴—退租—再补贴”的死亡螺旋。

更隐蔽的伤害在于资源错配，大量载体集中于生物医药同一细分赛道，导致实验室、GMP厂房、特殊废水处理等重资产投入出现结构性过剩。以上海某区为例，2023年一次性交付60万平方米生物医药标准厂房，结果一年内实际入驻率不足35%。与此同时，真正需要低成本、小试中试空间的早期项目，却因租金门槛被挡在门外，形成高端厂房空置、初创企业外溢的荒诞场景。

“腾笼换鸟”是前几年的高频热词，上海这个产业高地却也露出了尴尬底色。

当上海把产业蓝图全部押注在生物医药、集成电路、人工智能这三条高精尖赛道时，传统制造业被贴上低质低效标签，统一清退。这是一个好现象吗？

如果说产业发展一路上扬，那么往往，笼腾出来了，新鸟很快也能填补空缺，但是如今的现状就是你盲目清退传统企业，新产业方向却无法支撑你的现有的载体空间。之前我们在广东调研的时候，当地各市、各区政府谈到产业发展的时候，提到最多的就是当年为了腾笼，一口气清退了玩具、五金、纺织、家具等“低端产业”，结果新产业没来，旧产业也回不来了，建的园区都空在那。

前几年一家给通用、大众等上海车企做配套的下游企业，曾找我们帮他推荐长三角其他的园区落户。因为当时“退二进三”政策的推进下，她们不得不把产线外迁。看似只是一家工厂的位移，实则把整车厂在上海的“一小时配套圈”撕开一道口子所谓“一刀切”，切走的不仅是租金差价，更是把整个生态平衡拦腰斩断。

生物医药产业同样有这样的例子，过去药企愿意把实验室、中试、量产全留在浦东，就是因为浦东的生物医药产业生态齐全。如今，苏州用“原料药－辅料-包材-CMO”等全链条打包在15分钟车程的园区内，综合成本还更低，这就是苏州BioBAY崛起的关键。

这些看似只是一些小事，但是当园区失去产业的生态体系，园区的招商故事就只能从生态高地滑向价格洼地，而价格天然不是上海的优势。无论载体成本、用人成本、生活成本，上海始终处于全国顶流。

退租潮先于扩张潮抵达，空出来的不是战略留白，而是生态断层。

过去我们写过很多关于工业上楼的稿子，上海不缺工业用地，却偏要把深圳工业上楼的权宜之计作为园区发展的转型良方。感兴趣的可以看下：《工业上楼，怎么没声了？》

但是上海市依旧推出了《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》，给予建造工业上楼的园区单项目不超过3000万元的补贴。2023年的新政，2024年迎来了建造潮，最近陆陆续续交付，进行招商。但是上海真正的需求方，或是单层、火车头等厂房。

脱离市场需求，结果就是出现了如今荒诞的一幕，一边是工业上楼产品的空置率突破天际，另一边单层厂房、火车头厂房等产品“一厂难求”。园区高大上的设计，与产业企业的真实需求形成了严重错配。

厂房的核心不是“好看”，而是“好用”——货车能掉头、行车能承重、排污能下地、层高可拓展、租金可算账。脱离这两条铁律，再漂亮的空中花园也长不出GDP，请让市场回归市场。

过去，上海产业园区的招商几乎不需要招数，城市本身就是最强金字招牌，优越的基础设施、完善的产业配套、丰厚的政策红利，以及无可比拟的区位优势，使得园区天然具备强大的磁吸效应。

业内曾戏言：上海的园区无需招商，更谈不上会招商——招商人员在公司中坐着，企业便纷至沓来，他们唯一要做的，不过是在众多优质项目中“挑挑拣拣”，便可轻松完成填满园区的任务。

然而，时过境迁，宏观环境骤变，昔日“躺赢”的逻辑被彻底打破。一方面，全国产业格局重构，各地园区崛起，政策洼地效应稀释，上海的政策、成本优势不再一家独大；另一方面，企业选址逻辑发生深刻变化，从区位优先转向性价比优先，从政策导向转向场景导向，更加看重产业链深度、创新生态、运营服务与综合成本。

在此背景下，上海园区招商体系的结构性缺失与手段的原始性暴露无遗。当“上海”二字不再足以让企业趋之若鹜，当政策红利边际递减、成本劣势日益凸显，上海园区必须直面一个残酷现实：不会招商、不善运营，就将率先被时代淘汰。

就在前不久的杭州六小龙和深圳零租金等城市级的营销带动下，为杭州和深圳当地的园区招商带来了巨大的帮助。深挖背后的事件，杭州的人工智能产业也并不比张江的出色；深圳零租金背后，张江也推出了“双百政策”，临港也推出了零租金新政，却连水花都没掀起。究其内里，上海真正缺席的，是一套能与城市品牌共振、与市场节奏同频的招商打法与运营系统。

当了太久的龙头老大，当大潮退去，沙滩上只剩上海园区一脸懵，原来当上海两个字不再一呼百应，才发现自己一直把城市红利错当成招商能力。

上海产业园区的今天，不是简单的“租不出去”，而是旧模式走到尽头的系统性失灵。

让园区回归园区，让运营回归运营，让市场回归市场。把补贴换成服务，把招商换成育商，把载体换成场景；用真实需求校准空间供给，用产业生态替代政策套利，用长期运营对冲短期空置。

空城危机，是对过去房地产模式的终极审判，空城不可怕，可怕的是园区还在用昨天的产业地图、过去的打法，寻找明天的企业。上海的底蕴还在，仍然拥有全国领先的人才资源、金融工具与各类配套设施，只要园区肯把身段放低，打磨专业招商能力，把上海优势、园区优势对标企业需求，那么25%的空置率并不会成为上海产业园区落幕的终点，而是下一次产业腾飞的起点。

转向主动招商，从任何一个环节开始

破解这一困局，首要任务在于重塑市场化的招商体系，构建坚实的机制体制保障，并推动激励机制的持续优化升级。在传统“坐商”时代的落幕之际，正是园区主动招商的黄金窗口期；谁能引领招商团队率先破局，谁就能在未来的产业格局中抢占先机、赢得主动。

方升在过去两年里，已为众多国有平台公司提供了专业招商体系咨询服务，帮助他们搭建起具有竞争力的招商体系。对于那些渴望转变却不知从何入手的企业，欢迎与我们联系，我们将提供充分的可落地的实战解决方案供您参考。

联系方式

安迪 Andi

+86 165 6402 8222 （同v）