三季度已经面临尾声，年初各地“新春第一会”上制定的招商指标，距离完成是否还遥遥无期？

招商难已经成为了目前行业普遍的困境，不管是去政府交流还是去园区交流，如何解决眼下的招商困局已经成为固定话题。

太多招商人心里都在打鼓，经济下行、企业收缩，连税收洼地也被统一大市场一夜拉平；今年的项目还没招满，明年的新园又要启动，干不完，也停不了，只能眼睁睁得看着这些园区变成“鬼城”。

为什么面临现在这样的局面，还要大干快上建园区？！

“十四五”的发展蓝图早在2020年就盖好章，扬帆启航，彼时对于经济发展的预期还是逐渐上行，企业扩张需求也会逐渐增加，那么园区开发也必须同步跟上。今年200万方，每年500万方，园区体量、投资强度、税收贡献一条线拉满，写进考核、写进预算、写进地方债的还款计划。

如今船票已发、贷款已放，才发现航道上迎面撞来的不是泼天的企业需求，而是需求骤降、企业收缩。如今“大船”仍然扬帆启航，不是相信前方有港口，而是刹不住了。更关键的是这条“大船”不是一条，而是千帆竞逐。

A市要一年做100万方生物医药产业园，B市就要上马30万平方公里的生物医药谷项目，一个个庞大体量的项目，最后空空荡荡。停建，就要面临触发“隐性债务风险”红线；缓建，就会被上级政府通报“发展动力不足”，影响明年专项债额度；真要停建了，之前投入的征地、三通一平、设计、监理费用全部转作“资产损失”，财政账面立刻失血。

去年，全国土地财政收入再降15%，这已经是自2021年高峰以来的“三连跌”。不少地方财政自给率跌破30%，部分县区甚至低至15%以下，工资、运转、债务利息三座大山叠加，地方财政压力空前。

卖地+基建，就是如今地方政府手中的最后“王牌”，只要产业园区开发还能撬动项债、政策性开发性金融工具、银行贷款组成的三件套，地方政府就仍有动力继续画一张蓝图、再建一个新区。

中央财政对地方隐债“只堵后门、不开前门”，但给产业园、保障性租赁住房、城市更新等“正门”留了口子：专项债可做项目资本金，政策性开发性金融工具（基础设施REITs、政策性银行专项建设基金）可再配股本金。

于是，一块原本估值10亿元的工业用地，地方先“自卖自买”做熟三通一平，评估价抬到20亿元以上，再以此发行专项债、申请国开行基金、撬动商业银行贷款，瞬间变出数十亿真金白银。至于未来土地出让收入能否覆盖本息，那是“下一任”的事。

只要中央最终对“系统性风险”兜底，那么“谁家的孩子谁抱”变成“大家的孩子一起抱”。与其被动收缩，让债务显性化，不如再上一批项目，把资产负债表做大，把“雷”做得足够大，大到“大而不能炸”。

因此，所谓“再建一个园区”已不再是简单的“投资冲动”，而是财政、金融、政绩、风险四方博弈下的“囚徒困境”：不建，当期现金流立即断裂，工资、利息、工程款一起爆雷；建，只是把雷的引线再延长两三年，但爆炸当量会成倍放大。

在真正的系统性改革方案落地之前，它是唯一还能让游戏继续的“续命药”。

在“GDP、投资、就业”三合一考核指挥棒的驱动下，重大产业园区项目几乎被赋予了“一响三亮”的魔力：只要桩机打下第一根桩，三套仪表盘瞬间同步飙红——统计口径里，当期开发投资全额计入GDP，地方当季增速立竿见影；发改委的投资完成额栏里，数字跟着跳表；人社部门的用工缺口预警灯同步熄灭，塔吊、脚手架、钢结构车间一夜之间化身“稳就业”的蓄水池。于是，从省级季度赛马会到县级擂台赛，谁手握百亿级“产业园”谁就能在三条曲线上一骑绝尘，形成“项目一响、黄金万两”的显性激励。

更深层的逻辑在于现行核算制度的“即投即算”规则：园区基础设施、标准厂房、定制仓配的投资支出，不论最终产能是否释放，均计入当期GDP；同时，项目带动的钢材、水泥、玻璃、电梯、光伏组件等上下游订单，汇入统计局的“固定资本形成”与工信部的“工业产值”双双推高；而施工高峰期每10亿元建安投资可瞬时制造850—1200个岗位，恰好对冲毕业季、返乡季、外贸淡季的“三峰叠加”失业风险，于是“稳大盘”工具箱里，产业园成了同时撬动“总量、增量、容量”的三棱镜。

地方政府看得更透：在“五年规划”中期评估与年度专项债窗口期双重倒计时下，只有产业园能在最短周期内提供可计量、可拍照、可汇报的“三件套”。相较之下，新消费、新基建、数字经济项目要么缺乏统计对应科目，回报周期跨届，难以短期见效。因此，越是经济下行压力加大，地方政府越会条件反射式地把土地指标、能耗指标、碳汇指标、专项债额度、政策性开发性金融工具等稀缺资源all in到“产业园”这个万能接口，形成“考核—资源—项目”的正反馈循环，最终演变为现行核算制度下的必然结果：不是政府偏爱产业园，而是产业园最能在给定的统计语法里写出高分作文。

读书的时候就怕家长提“别人家的孩子”，如今的产业园区行业，就怕领导提“别人家的园区”。

当深圳“工业上楼”照片刷屏——摩天工厂里机械臂穿梭，货梯直达码头，亩均产值动辄亿元；当上海、苏州的“药谷”新闻上线——全球前十药企扎堆，一款新药从实验室到临床只需步行五分钟，地方领导便再也坐不住。

文件连夜下发：“学习先进、对标一流”，会议室里PPT截屏深圳立体厂房、张江科学城、苏州BioBAY，红笔圈出“可复制、可推广”。于是，一场“抄作业”大赛开始：先给园区起个带“谷”或“湾”的名字，再照抄容积率、楼层荷载、蒸汽口径，甚至把深圳工业上楼产品照搬建造，全然不顾本土产业情况与企业需求。

可等“复制粘贴”完成，现实立刻打脸：深圳能上楼，是因为周边有世界级港口、机场、供应链，以及能随时把模具、原料、检测、打样在半小时内搞定的“热带雨林”式生态；上海能成药谷，是依托全国最多的三甲医院、最全的CRO、CMO、实验猴平台，以及能容忍十年亏损的耐心资本。

而模仿者往往只有“便宜地价”和“财政补贴”两张牌，却幻想同样长出参天大树。企业被忽悠来看现场，一问物流成本、人才储备、配套半径，顿时兴致全无；个别项目为了拿补贴勉强签约，设备进来才发现蒸汽压力不达标，废水排放指标买不到，高薪研发人员嫌孩子没国际学校可上。

于是厂房晾成“骨灰盒”，政府为保税收只好不断降低准入门槛，从芯片降到保健品，再降到预制菜，最后连“宠物殡葬”都招进来，园区还是填不满。

夜幕降临，只有景观灯照着空荡的园区和褪色的招商广告，像极了家长怒其不争地吼孩子：“一样的教材，你怎么就考不过别人！”

未来只有当财税、统计、债务、官员考评四条逻辑同时改写，这场复制粘贴的“造城”运动才会失去燃料。而在此之前，每一根新桩，都是旧模式最后的回音。

产业园发展的关键不在于“建不建”，而是“做产业”；不是“抢风口”，而是“育生态”。

园区不是房地产项目，不是盖完就完事，而是要形成产业生态、产生经济效益、带动区域发展。与其焦虑“错过窗口期”，不如踏实回答三个问题：本地适合什么产业？企业凭什么愿意来？来了怎么活得更好？

产业才是城市发展的命脉，有持续纳税、有岗位迭代、有创新升级，城市才有心跳；靠砖头垒出的数字，风一吹只剩灰尘。