杭州、广州的“零租金”还没反应过来，上海又甩出了重磅炸弹，也推出了“零租金”政策。

首期，推出10万平方米零租金创业空间（含办公和厂房），引进的创新创业项目可享受3年零租金办公，届满后递延2年租金减半。

这是继深圳、成都、杭州、广州之后，第五个提出“零租金”的城市。不过，就目前的情况来看，市场对“零租金”的态度仍然两极分化。

一部分人认为，这是吸引企业入驻、缓解空置率的绝佳手段；而另一部分人则认为，这不就是打着“零租金”的幌子，干着内卷的事？根本不顾其它园区的死活。

所以，“零租金”到底是福，还是祸？仍然有待考证。

其实，上海这次跟进“零租金”也算是意料之中，早在今年4月份，就已经初见端倪。

4月18日，上海推出“双百”政策，即为企业提供100万平方米的低价办公空间，以及100万平方米的公寓住宅。

跟这次的“零租金”很像，目的都是为了给企业提供相应的支持。甚至相比之下，“双百”政策推出的时间更早，覆盖面也更大。

所以，当一众头部城市都跟进了“零租金”的情况下，哪怕是处在“宇宙中心”的上海，也得跟着大部队走。

不过，按道理说，上海的园区，不管是从入驻率来看，还是从抗风险能力来看，不说各个都排第一，大概率也不会差太多。

然而，实际的情况却并非如此。最近两年，上海亲自下场去外省市招商、园区空置率不断走高的新闻，总是频繁的出现在大家的视野里。

据数据显示，上海园区的空置率已经连续12个季度上行了。今年第二季度，空置率更是直接飙到了29.2%，远远高出了安全基准线。预计到今年年底，上海园区的空置率可能还会创新高。

另外，上海还出现了超量供应的问题。据估算，2025年全年，上海园区的新增供应量将高达约445.4万平方米。

那么大的供应量，根本没办法在短期内消化掉，这不仅会进一步加剧供过于求的市场情况，租金下行的趋势也会继续持续，甚至跌到谷底。

很明显，一边是一路飙升的空置率，一边是源源不断的载体入市，上海承受着巨大压力。为了缓解这些压力，“零租金”作为一种强刺激手段，也就有了推出的可能。

与此同时，政策的调整，也在某种程度上成为了“零租金”出现的催化剂。

在产业发展的初期阶段，经济形势一片向好，为了吸引企业前来，地方政府往往会拿出各类税返优惠作为“橄榄枝”。

但现在，环境不好、经济下行，土地财政日渐式微，再加上《公平竞争审查条例》等政策的出台，传统的招商模式难以为继，税返这条路更是被堵得死死的。

现在，地方政府已经没办法通过税返这类的手段吸引企业入驻了。在这样的背景下，地方政府亟需找到新的招商工具。

于是，既能有效规避政策风险，又契合国家倡导国企担当“耐心资本”的“零租金”就这样应运而生了。

当下，上海的困境肉眼可见。这时候，如果上海不跟进“零租金”，就会变得很被动，还要承受被市场“边缘化”的风险。

但是，一个“零租金”就可以让企业满意了吗？我想未必。

“零租金”只是一个吸引眼球的入口，背后反映的是企业，特别是新兴产业企业，对园区价值诉求的根本性转变。

我们也看到了，各地的“零租金”，也只是小范围、小面积的免租，不仅覆盖范围有限，受众也窄，基本都是围绕新兴产业方向上的科创型企业展开。

对于正处在成长期的它们，“零租金”确实有很强的吸引力。但整体来看，受产业范围、企业类型等因素的限制，“零租金”对当地园区的租赁影响并不大。

其实，说一千道一万，如果生存都成了问题，与其提供一些虚头巴脑，看不到实际效果的服务，倒不如直接给企业真金白银的资金支持，或者降低它们的成本来得实在。

上海“零租金”提供的办公和住宿空间，确实可以为企业省下一大笔费用，这对于那些需要高投入、高支出的企业来说，意义就非常重大了。

当然了，在拥有物理空间之后，企业还希望园区可以有一套完善的服务体系，为其解决在发展过程中遇到的各种问题。

众所周知，企业在不同的发展阶段，对服务的需求也会有所不同。

就拿初创企业来说，技术匮乏、人才短缺等问题如影随形。所以，除了基础的服务之外，它们还需要园区可以进一步延伸服务的链条，为其提供技术支持、人才引进这类的增值服务。

而对于那些处在成长期的企业，它们更希望可以在规模和效率上有所提升。因此，面对产能不足、管理难等问题，就需要园区在产业链条的组建，以及智慧化平台的搭建上，倾注更多心血。

很明显，企业的需求是千差万别的。这就要求园区在服务企业的过程中，不仅要深入了解不同企业的个性化需求，还要不断提升自身专业化的服务能力。

实际上，“零租金”只是开始，至于后续企业愿不愿意在园区长期扎根，心甘情愿为增值服务付费，核心还是园区能不能为企业创造足够的价值，这才是重点。

其实，不管是前段时间大火的轻资产，还是现在的“零租金”，卷来卷去的本质，还是园区能不能提供高质量服务的问题。

而服务背后，说白了，就是一本赤裸裸的成本账。所以，也就有了现在，越来越多城市开始围绕“零租金”做文章的事情。

可是，随着越来越多免租、减租方式的出现，一旦市场的租金被拉平，想要继续通过“零租金”吸引企业入驻，竞争力一定会断崖式下跌。

所以，就目前的情况来看，园区需要做的，就是在租金之外，考虑新的比拼方向。

比拼运营能力、服务能力、招商能力不是不行，但这个方法的见效周期实在太过漫长。真要花个3年5年才能见成果，哪个园区等得起？又有哪个园区愿意等？

所以，从领导的角度来看，面对持续收缩的市场环境，以及居高不下的空置率，可以有长期发展的大框架，但短期内，也一定要有可以快速见效的招商方法。

目前，我们看到比较多的，也就是免租、减租，或者延长免租期这类的方式。

除了这些方式之外，资本招商也是现在市场比较认可的一种方式，通过实实在在的真金白银，吸引企业的青睐。

但是，这两个方向在实际的推进过程中，都存在没办法规避的局限性。

“零租金”短期来看，确实可以吸引一批企业入驻，但长此以往，不仅会让行业的盈利模式倒挂，还会进一步加剧园区的财务负担。

当然了，资本招商存在的问题也不少。

现在，国企普遍面临城投债、去化难等问题，面对生物医药、人工智能这类新兴产业动辄一两个亿的投资需求，压根没有几家园区能够投得起的。

还有就是，国企体制机制的追责问题，也在很大程度上制约了产业投资的顺利落地，导致国企不敢投也不想投。

所以，这就出现了一个比较尴尬的情况：产业投资确实可以在短期内提升园区的招商能力，市场对其的认可度也高。

但问题是，很多园区根本干不了，一方面是没钱，一方面是专业度不足，只有类似于张江、苏州工业园这类的顶尖园区才有能力做。

当租金优势不再，资本投资很难落地的情况下，通过电价、水价减免的这类方式，或许可以成为新一轮招商竞争的加分项。

尤其是那些用电用水特别多的企业，它们交的电费、水费，可能比房租贵几十倍，甚至上百倍。

因此，在水费电费上做减免，确实会比范围更小、限制更多的“零租金”更有吸引力。园区也可以通过引入绿电装置，或采购绿电服务，进一步降低企业的水电成本。

以大数据产业为例，贵州就凭借着水电价格优势，以及凉爽的气候，成功吸引了苹果、华为、腾讯、阿里巴巴、百度等众多科技巨头把主机放在了这里。

相比于“零租金”和资本招商，通过低电价、低水价等基础要素来招商，不仅门槛更低，对专业度的要求也没那么高，还能在短时间内，见到招商的成果。