本文为葛培健先生在2024年第十届方升产业园区大会发表的演讲。

葛培健（金地威新产业研究院院长）围绕《新质生产力引领产业园区十大变革趋势》做主题演讲。本次演讲主要汇报两个部分，30分钟。以下为现场演讲实录。

葛培健：非常高兴参加具有里程碑意义的第十届方升产业园区大会。我代表金地威新研究院给大家汇报“新质生产力引领产业园区变革的十大趋势”，分两个部分，第一是发展新质生产力，产业园区迎来新机遇；第二是新质生产力引领园区十大变革新趋势。

第一，发展新质生产力，产业园区迎来新机遇。5月份世界银行包括国际货币基金组织等发布的报告中，均调高了对2024年中国经济的增长预期。

从国家统计局公布的数据看，2024年1季度，我国GDP数据约为29.63万亿元，其中，第二产业的同比增速最高。特别是以数字经济为代表的高新技术产业正在高速发展。

第二，各类指标趋向相对平稳，消费明显好转。特别是规上工业实现了平稳开局。产业园区与该指标有强关联。

今年一季度我国高新技术制造业的增长值增长了7.5%，比去年四季度加快了2.6%。其中，高新技术投资同比增长了11.4%，势头良好。最近有一个明显趋势，各地方发改委，经信委等政府部门，围绕培育新质生产力主题，纷纷来上海、苏州开展产业类的专题培训。重点围绕8个战略性产业，9个未来产业的培训，我认为，这是一个良好的趋势。

结合即将召开二十届三中全会精神，总结‘十四五’，谋划‘十五五’，未来产业园区作为培育和打造战略性产业、未来产业的重要载体，将迎来千载难逢的发展机遇。什么叫新质生产力？新质生产力可以体现五个“新”，一个是以稳大盘升能级为代表的现代产业新体系，第二是以全球化和数字化为代表的新业态，第三是以战新和未来产业为代表的新制造，第四是以高价值、高效能为代表的新服务，第五是以营商环境和社会责任为代表的新群体。

这里需要提示的，发展新质生产力千万不能抛弃传统的优势产业，传统产业改造升级也能发展新质生产力。传统优势产业一定是地方经济的基本盘，吸纳就业的海绵垫，也是抗击经济风浪的压舱石。不要把它们对立起来。通过开发高技术实现传统产业跃升，通过传统技术与新兴技术深度融合实现产业转型，通过生产服务业模式创新实现产业升级。

目前，深圳、沈阳、合肥、上海等地都在谋划布局新质生产力。目前国家高新区已有178家，2008年仅有54家，还有国家级经开区230家，因为现在国家级经开区是商务部管，高新区原来是科技部，现在已是工信部管。我感觉，产业园区与新质生产力最大的关联度，就是有一个叫科创金字塔的研究，是上海前滩研究院的研究成果。她认为高能级的科技创新可分三个层次，底层是科技成果的研发、转化、应用，中间层是国际科技创新资源的集散地，最高层次是源于科技创新，又超越科技创新的思想市场，恰恰我们顶层现在还是比较缺乏的，我认为产业园区承载了三大功能，一是科创成果的策源地，要推动0-1无中生有的原始发明创新，1-10科技成果转化；二是科创资源的集散区，策划全球创新要素功能；三是科创企业的加速器，培育一批本土化的隐形冠军企业。

这部分简单概括为10个方面：新格局、新生态、新突破、新引领、新转型、新发展、新价值、新使命、新模式、新中心。

第一，地方招商内卷构建产业招商新格局。新华社专门发表了文章，《互害式招商谁挖谁的墙角？》。还有一组数据，北京某园区迁出256家高新技术企业主要迁入了江苏，特别是苏州，我感觉苏州好像从来不对外招商，从一个侧面也表明苏州营商环境具有市场竞争力。

今年合肥市成立产业研究院，由市委领导兼任理事长，基于合肥市禀赋资源主导产业建立研究院，第二合肥市成立全国首个城市场景创新促进中心，其背后的逻辑实际上是最大的应用场景招商。上海最近发了《上海市颠覆性技术创新项目管理暂行办法》，也是培育和打造新质生产力的制度化布局。

第二，中央督察倒逼，打造营商环境新生态。国务院办公厅专门建立国务院互联网督察举报平台，发布《公平竞争审查条例》，下个月开始执行。目的是为了能够全国统一市场，不搞税收洼地，不搞互害式招商，这对过去传统招商模式和机制的纠偏和整改，真正做到不以税收奖补为招商主要手段，。

第三，产业同质化竞争，策划特色主题新突破。我看一个报道，全国有178个高新区，230个经开区，大概408家，其中，大约50%左右园区把生命科学产业或者生物医药作为主导产业，同质化非常明显，所以打造特色主题园区，刚刚《招商蛇口产业园区运营体系》发布的非常好。按照上海说法叫“特定产业方向，特优园区主体，特强的产业生态”。需要说明的是，特色主题园区符合主导产业入驻的企业50%就可以了，还有50%其他的产业也可以导入。

第四，平台公司加速转型整合，实现区域龙头新引领。据报道今年以来全国的城投公司重组更名有500多家，形成了工商局网上的一道风景线。去年9月份国务院办公厅35号文对全国的平台公司、城投公司分类，第一类是政府的平台公司，只能借新还旧，不能新增融资；第二类根据区域债务风险程度实施差异化限制；第三类是普通国有企业，可新增融资但债务由自己负责。以前公司名称都是城投，建投，现在是产投，这是一个很有意思的现象。

据悉内部还有掌控比例叫“三三五‘’，城投要转型非经营性资产占总资产比重不能超过30%；城建类的收入占总收入的比重不能超过30%，财政补贴占净利润比重不超过50%，这是能否恢复融资的前提条件。

第五，国民合作国集联建，助力市场结构新转型。国集联建、国民合作就是国有开发公司出资，拥有集体经营性建设用地企业出地，既发挥了国资开发的品牌优势，又探索了实施乡村振兴战略，促进城乡协调融合发展的重要切入点。

第六，园区载体产能过剩，亟待创新区引领新发展。所谓创新区是指聚集前沿科研机构与企业集群，并与初创企业、企业孵化器、加速器等创新型机构形成创新生态系统的地理区域，是一种能够持续增加就业、促进新兴经济、优化城市功能的创新空间模式。面向未来创新空间设计的创新区具有五大空间特征，即高密度的混合，高频度的交流，高感性的场景，高层级的业态，高敏捷的体验，现在FTA专门在全国推广科学家24小时、企业家24小时空间应用场景，我认为营造城市创新区是顺应科创回归都市趋势，培育和打造先进生产力的创新驱动空间，体现了国际化创新空间和创新社群的理念。

第七，用好REITS工具，提升存量资产新价值。现在公募REITS的估值全部压在租赁收入上，按照我的想法产业园区应是“五项收入、三化联动”，所谓“五项收入”，一是租金收入；二是基础服务收入；三是能源服务收入，如光伏发电、储能发电等；四是股权投资收入；五是产业赋能服务收入。所谓“三化联动”，即开发主体证券化，园中园资产证券化，园区被投科创企业证券化。

据了解REITS提高了准入门槛，收益率须达到5%以上，我认为未来可能是一个很大的市场，目前中国REITS市场占到亚洲市场仅2.4%，而日本、香港、新加坡总加占到了86%。

第八强化科创策源功能，关键城市勇担新使命。以“3+2”科技创新中心为主的国家创新布局已形成，即在北京、上海、粤港澳三地打造国际科技创新中心，还有中部地区的武汉，西北地区的西安、四川成都等地也在争创继三大国际科技创新中心、四大综合性国家科学中心之后的区域科技创新中心。

近期“科创板八条“发布，产业园区开发主体，尤其是园区类上市公司要与房地产指数脱钩，与科创产业挂钩。上海张江高科早已与房地产指数脱钩了，是与创投指数挂钩，与集成电路产业指数，光刻机指数挂钩，并高于他们的增长。

第九，园区数据资产入表，探索资产运维新模式。数据资产作为创新型经营性资产入表可以增厚公司资产，同时通过数据资产出售或运营为公司带来经营性收入和利润。但这是一把双刃剑，一方面会增加公司净资产，并增强了投融资功能，但公司的ROE如果不同步增长的话，可能成为累赘。现在全国的园区类的数据资产还没有正式入表。

如果我们园区智慧停车业务，如果实施数据资产入表，就会实现整个区域的停车数据的共享，所以，现在数据资产不是成本费用，已经作为创新型经营性资产，可以增厚我们的净资产。

这是产业园区未来创新点，现在全国都有试点，通过数据交易所，青岛、广东都有，唯独园区类的目前还没有，希望在我们这里出现全国第一单。

第十，树立双碳转型理念，打造园区利润新中心。近年来，国家陆续出台多项关于产业园区实施双碳转型的政策，而一批园区开发企业通过“光伏发电、”“提高建筑节能率”等方式，试水产业园“建-管”模式全流程，，不仅有助于获取租金外收入，也有利于推进生态价值链与产业价值链、资管价值链的深度融合。目前，双碳项目贷款不仅低于商业贷款基准利率，而且可发行绿色金融债券，未来还可进入碳交易。如传化科技城-1+4+低碳场景运营收入案例，运营稳定后，目标年净利润3000万元。

又如金地威新在全国15个核心城市的产业园区，通过建光伏发电、储能电站等新能源项目，至2025年大约年发电可达到3000多万元。

再如无锡新加坡工业园（铅酸电池）通过第三方投资设备每年收益约2200万元，园区方作为提供闲置场地年收益500万元。