随着新一轮科技革命和产业革命的不断深入，科技创新产业逐渐成为了我国产业发展的中流砥柱，而作为推动区域经济、产业发展的重要载体—产业园区，自然也肩负着高质量发展的重大使命。

在错综复杂的市场大环境中，产业园区也面临着前所未有的挑战。

以往粗放式的发展模式备受诟病，无论是地方政府，还是入驻企业，又或是投资机构，都对产业园区提出了更高的诉求，为了在竞争激烈的市场中立于不败之地，从“房地产思维”转向“产业运营思维”刻不容缓。

在轻资产热度持续走高的当下，“产业运营”四个字更是被反复提及，上到产业行业主题论坛，下到园区日常会议，无不都在讨论其散发的巨大魅力，并且被众多园区持有者奉为扭亏为盈、涅槃重生之重器。

Part.01 聚焦主导产业，助力企业发展

产业运营在市场狂热追捧下，成为了近几年园区发展的主旋律。

眉毛胡子一把抓的粗放式运营模式逐渐被市场抛弃，想要在竞争激烈的园区中占领更多市场份额，更加专业化、精细化的产业运营模式，成为了无数园区持有者争相效仿的对象。

但是，专业化、精细化的产业运营并非是简单的概念、理念输出，而是要切切实实把握企业的核心诉求，如何将存量资产盘活，如何更好发展产业，如何实现园区的高质量发展，都是值得深入思考的问题。

1、理解产业是前提 

理解产业，了解产业，无论在任何一个时期，任何一个行业都同样适用，对于产业园区亦是如此。想要在产业园区中获得更好发展，只有对产业有足够了解，才能更深入挖掘客户的需求点，为之匹配合适的解决方案，亦或是发展路径。

一旦缺乏对产业的理解，所有的努力也只是竹篮打水一场空而已。没办法了解企业的核心诉求，自然也没办法为其提供相应的解决方案，就像一艘没有目标的船一样，只知道盲目前行，即使做得再多，航行得再远，也意义不大。

2、聚焦主导产业是关键

在园区发展的很长一段时间，绝大部分园区方对入驻企业的产业方向、类型并没有设置太多门槛，始终秉承着“你来我就要”的理念，现在也仍然是常态，什么企业都装，什么企业都要的园区一抓一大把。

但是，随着国家政策的大力推动，以及产业发展的需要，越来越多园区走上了聚焦主导产业之路，比如当下热门的生物医药、新能源新材料、人工智能等战略性新兴领域。

聚焦主导产业，无论是对园区方来说，又或是企业方来说，都是互利共赢。园区方在聚焦主导产业的同时，在服务、配套等方面也会更具针对性，从而不断增强与企业之间的粘性；企业方则能收获更加专业的服务，不仅节省了运营成本，还实现了更好更快成长。

3、构建完善产业生态是重点

单打独斗在市场激烈竞争的今天显然不适用，抱团取暖成为了绝大部分企业的选择，而拥有一个完整的产业生态是关键，同样也是产业运营中的重要一步。

以龙头企业为发展核心，吸引上下游企业的集聚，构建一套完整的产业上下链条，不仅能促进资源的优化利用，还能提高产业的发展效率。

Part.02 专业运营服务，提升资产价值

随着粗放式发展模式见顶，产业园区也在各方因素影响下，朝着高质量发展方向迈进，想要在园区中拔得头筹，获取更多市场份额，则需要对园区提供更多附加价值，来提升自我竞争力。

产业运营成为了突破口。

在粗放运营模式主导下的产业园区，更多只是为入驻企业提供基础的物业服务，收收物业费，打扫打扫卫生，这就构成了早期的运营模式。

而现在，除了提供基础物业服务之外，还需要园区方从配套设施、公共服务平台、产业投资等方面打造更多的增值服务，为企业切实解决在发展过程中的人才、融资、拓展等方面的各类问题。

在方升研究的走访和调研过程中，我们发现星河产业集团在产业运营方面具有非常丰富的实践经验，是一家极具代表性的民营企业，其运营模式也值得产业行业同仁参考和借鉴。

在起步初期，星河产业集团以运营思维入局，在产业运营体系上不断专研、打磨，凭借着规划研究、联动招商、联盟运营、金融投资、创新孵化、综合开发的六大核心能力，为产业地产提供全链条解决方案。

在产业孵化方面，星河产业集团以国家级重创空间为抓手，通过专业化运营服务，满足不同企业在不同发展阶段的发展诉求，聚焦新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康、科技金融等战略性新兴产业，加快不同圈层、不同产业的集聚。

在研究赋能方面，星河产业集团打造了一个集“研究+规划+实践”于一体的产城赋能型智库，为星河WORLD从规划、建设、落地到成熟运营，提供全方位护航。

在产业招商方面，星河产业集团通过自主招商、渠道招商、资源招商、国际招商等六大招商模式，构建多元精准招商模式，不仅每年招商成交面积稳居市场前列，还保证了园区高质量发展。

除此之外，依托星河强大的综合能力，星河产业集团打造了超级企业服务中心，以一中心六平台为发展路径，凭借着多元的服务类型、高效的响应机制、300+专业服务团队、便捷政府24H自助终端，为园区企业提供360度的创新资源产业服务。

Part.03 专注产业投资，更好赋能企业

产业投资一直是产业服务的有力工具，说到产业运营，自然少不了他的身影。

来源：张江科学城官网

众所周知，张江的产业投资一直走在上海，乃至全国的前列，凭借着强大的国资背景作为支撑，面对市场上一大批发展乏力的中小型科创企业，张江以“直投+基金”模式，为还处于萌芽阶段的科创企业助力。

张江如今的成果固然喜人，但纵观整个产业投资市场可以发现，很多园区虽然也会涉及产业投资板块的业务，真正能将钱投出去、落到实处的企业却并不多见，甚至可以用寥寥无几来形容。

当下，产业园区正在经历从“房地产思维”转向“产业运营思维”的过程，星河产业集团虽然是房地产起家，但作为最早一批转型产业园区的企业，近年来他在产业投资领域绝对算得上是佼佼者。

在产业投资板块，星河产业集团以资本力量引领企业发展，不但促进资金链、产业链、创新链的深度合作，通过租金、服务、产权换股权或产业基金直投，以股权投资为器，以企业孵化为魂，以培育新产业内核为使命，助推高质量发展。

产业投资板块更是遍地开花，在天使投资、VC投资、PE投资等方面同样成果喜人，管理规模超150亿，被投企业300+，IPO企业46家。

星河WORLD·深圳

当前，星河WORLD已建设完毕，并面向全球招商。以新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康、科技金融等核心产业为引领，运用“房东+股东”产融联盟理念，打造“园区+金融”双闭环总部基地。

目前，星河WORLD招商入驻率高达99%，入驻企业超1400家，创造税收30亿元，产值超300亿元，吸纳就业人口3万人。

未来，星河WORLD将集聚超3000家企业，创造年产值逾1000亿元，贡献税收100亿元，不仅为区域经济、产业发展做出重要贡献，更为园区提升资产价值，为入驻企业实现高质量发展注入源源不断的动力。

Part.04 总结

产业市场瞬息万变，唯有修炼内核才是取胜关键。

随着产业园区进入存量时代，想要在竞争激烈的占领更多市场份额，势必需要专业产业运营能力的加持，从多个维度发力，以更加精细化、专业化的产业服务，为园区提供全生命周期的服务。

无论是张江集团，又或是星河产业集团，他们在产业运营服务上的探索已初见成效，并且形成了一条值得参考和借鉴的路径。