从国家推出完善工业用地供应政策之后，各省市都相继优化工业用地的供应体系，从供应方式的先租后让、弹性年限出让，严控租售比例以及推出的“标准地”供应，地方政府逐渐明确了工业用地供应的产业方向、供应流程。这直接导致依赖产业园区分割销售推动规模化复制的“房地产模式”的穷途末路，所有的产业园区运营商，无论民营或国央企，都不得不重新考虑新时期，产业园区的发展模式，企业的商业模式。

继2021年《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号，“958号文”）发布之后，公募REITs一个又一个重磅政策落地，公募REITs已经逐渐成为基础设施常规化的退出方式。不动产私募的试点也进一步拓宽了基础设施的金融化退出通道。

这也意味着属于基础设施一栏的产业园区，将逐渐告别过去通过园区载体销售盈利的模式，转向通过产业运营，打造园区产业生态，提升资产价值，最终通过金融化退出方式，形成产业园区行业新的商业闭环。

Part.01

产业运营，成为行业关键词

从行业大环境的转变到金融化退出方式的逐渐明晰，新时期，产业园区行业的关键词逐渐浮出水面，那就是“产业运营”。当资产趋向于自持，当存量资产盘活市场逐渐火热，当产业类型从过去的制造加工转型研发创新，园区运营商单纯的载体建设、物业服务已经无法满足市场诉求，产业运营成为了新时期产业园区发展的核心“发动机”。

国内在产业运营端，从产业定位、产品规划建设、配套设施建设管理、产业招商、产业服务等方面能够面面俱到，真正做到的少之又少。这不仅仅是搭建一个成熟、完善的产业运营体系，同时也需要倒逼运营团队在特定的产业领域拥有更深入、更专业的理解与认知。产业运营不仅仅是对于集团公司模式、体系的要求，更是对整体园区团队的高要求。

但随着科技创新产业成为地方政府主打的产业牌，产业园区单纯地提供一个园区载体或是所谓的配套设施、公共实验室都是不够的。随着科技创新产业成为主流，中小型创新创业企业在技术研发、产品化、产品上市等方面有着很多大大小小的问题需要解决。从企业注册、专利申请、政策申报、研发难题等，到企业融资、产品化路线、市场方向、生产选址等方面都有着更复杂更深度的诉求，这都需要产业园区建立起一套面向科技创新产业领域更专业、更全面的产业运营服务体系。

这里也存在一个误区，产业运营从过去到现在都不是一家产业园区运营商的盈利点，过去他的核心价值在于提升园区租售价格、降低招商难题，如今当金融化成为主流，产业运营则成为了提升项目整体价值的关键。对于市场化企业而言，产业运营业务可能并不赚钱，但从整体而言，可以让产业园区更值钱，退出时赚到更多钱。对于国有园区而言，不仅仅是提升园区资产价值，也能真正做好一个特色产业生态，为区域经济发展提供更有力的产业支撑，当然一项做到极致，强如上海张江，仅依赖产业投资也能比想象中的还要赚钱。

Part.02

撕掉标签，重新定义园区运营商

随着产业运营成为园区发展的主旋律，园区运营商也将逐渐被撕掉载体开发建设的固有标签，成为一个产业园区运营商，或者说是真正的产业运营商。

今年方升研究在启动2023方升产业园区年度榜评选之时，通过与方升榜评审委员会内部交流沟通，就产业运营能力作为本年度核心评价指标达成共识，产业研究能力、产业服务能力、产业投资能力、产业招商能力与园区产品力是组成产业运营能力的细分指标。

除此之外，2023方升产业园区年度榜围绕产业园区运营商各类榜单的细分领域，围绕企业经营能力、资产运营能力、品牌影响力、科技创新产业发展能力、园区绿色发展能力等方向为地方政府、产业企业、金融机构以及产业园区同仁打造一份更具有参考价值的产业地产榜单。

针对地方政府重点关注、打造的特色产业园区，2023方升产业园区年度榜将在2022年的基础上采纳更多科技创新、战略新兴产业方向设置了更加全面的2023方升产业园区金项目榜。

让更多深耕特色产业领域、拥有专业产业运营服务能力的优质产业园区项目、运营团队，得到地方政府、金融机构、产业企业的了解与认可。

在2023方升产业园区年度榜运营商及金项目系列榜单之外，从基金管理人、运营服务上、打造创新发展模式等领域之中，还有很多为这个需要“深耕”，却又注定“寂寂无名”的行业发展所努力企业或个人。方升研究设立了方升中国产业园区烛龙榜，衔烛之龙代表着火焰、温暖、和光明，代表着面向未来的希望之光，寓意着那些带给产业园区行业发展未来希望的企业与个人。

方升产业园区年度榜与方升产业园区大会共同诞生于2015年，如今已经成为国内产业园区行业最权威、最公正、最透明的榜单评选，旨在寻找中国优质的产业园区运营商、产业园区项目与个人。在中国新一轮经济发展中，帮助地方政府、产业企业、金融机构通过一个客观公正的平台降低筛选园区、合作伙伴的成本。方升榜历经8届榜单评选，已经得到了公众认可，被主流媒体誉为国内园区届的奥斯卡奖项。

2023方升产业园区年度榜评选如今也已经正式启动，希望参与到本次榜单评选的园区运营商、园区项目与个人积极与我们联系，也希望行业同仁们可以推荐您心目中的标杆企业、经典项目与著名人物。

以下是2023方升产业园区年度榜榜单设置与评选流程，想要了解更多榜单详细可直接联系方升研究 Andi 16564028222（同微信）。

榜单设置：

评选流程：