在党的二十大报告中强调，必须坚持科技是第一生产力、人才是第一资源、创新是第一动力，科技创新已经成为推动我国产业高质量发展的关键所在。

如今科技创新产业已经逐渐成为我国城市产业发展中的中坚力量，产业园区作为地方政府推动产业发展的重要抓手、承载并服务产业发展的重要载体，将肩负起推动科技创新产业蓬勃发展的重大使命。

这也直接导致了产业园区传统房地产模式走向没落。随着产业转型升级、新旧动能转化，科技创新产业被提上了新的高度，但单纯的载体租赁无法满足科创产业全生命周期中所需要的相关产业运营要求，从而倒逼了整个产业园区行业摒弃了过去的传统租售思维，苦熬“内功”，一时之间产业运营成为了产业园区运营商关注的核心。

但如今行业内缺乏成熟的产业运营体系，园区运营商脱离了产业企业诉求本身，更多是根据运营商企业自身情况和园区的出发点来决定园区提供的产业运营内容，也就显得事倍功半。

那究竟该如何构建园区产业运营体系？

产业运营本质上是从科技创新型产业的需求出发，解决其核心的两大核心诉求：

园区运营商如何通过空间建设和特色产业链培育，为科技创新型产业发展提供一个适合其发展的氛围是基础也是关键。如今办公空间和产业生态圈，已经成为左右科技创新型企业选址和未来发展潜力的重要因素。

在科技创新产业高速发展的背景下，科创企业和人才，对于办公、研发的载体的偏好更趋向于一个具有创意感的建筑、舒适的办公空间和完善配套的园区。

一方面，随着产业的转型升级，科创产业如今对于产业园区的硬件也提出了更高的要求，从单纯的商业配套、生活配套之外，公用实验室、产品展示区、场景应用平台等一系列企业发展相关的配套需求也逐渐显现。

除此之外，新时代人群对于办公环境的需求也发生了翻天覆地的转变，对于园区的诉求已经不再是过去那样冷冰冰的载体，而是需要景观设计、园区外立面等方面给使用者更多优质的体验，特别是科技创新领域，从业者希望能从中找到更多更多灵感。

就像苹果总部园区，针对员工配备了2英里的步行道、自行车道和慢跑道；游泳池旁的休息区、成片的绿茵和独立的露天咖啡馆，可以让员工享受工作氛围，找到创意灵感。

在科技创新领域，企业从研发、科技成果转化、产品上市等流程中对于企业交流、公共实验室、上下游企业、供应链等有着极强的诉求。产业园区在打造创新产业生态的过程中，除了提供合适的园区空间外，同样需要为科技创新型企业打造一个适合其发展的特色产业生态圈同样至关重要。

在科技创新领域，中小微企业扮演着重要的角色，但他们自我推动的上下游产业协同发展、科技成果产业化落地、企业交流合作等能力都相对较弱，但恰恰是影响科技创新型企业发展壮大的核心因素。

因此科技创新型企业在园区选址上就更倾向于有着明确产业定位方向、产业生态完善的产业园区。成熟的科创产业生态圈，可以更有效地推动创新发展，也能为科创企业提供更多应用场景出现的可能。在科创生态中，通过高密度的交流合作，不仅仅可以催生更多创意的萌芽，也能让看似毫不相关的科技成果，结合出全新的产业化产品，这就是产业生态圈的最大魅力所在。

蛇口网谷

在方升研究标杆项目走访过程中，招商蛇口的网谷系列产品，在园区产业生态打造方面给我们留下了深刻的印象。

蛇口网谷是招商蛇口的第一个网谷产品，将原有的旧厂房推到重建，园区保持低密度，总体容积率为2.51。从园区空间、园内环境到相关配套，为科技创新型企业及创新型人才搭建了一个极为舒适的研发、办公空间。在园区内，网谷园区不定期的举办一系列创赛、路演、圈层活动、创业培训等多样化的活动，为科技创新型企业及人才营造了一个更具有创新氛围感的园区环境。

蛇口网谷定位于新一代信息技术、物联网、电子商务和数字创意四大产业方向，四大产业企业在各个细分领域也存在着共同性与互动性。4个产业方向在园区内部形成了一个有机协作发展的产业生态，并通过导入招商局集团相关自有产业资源，快速集聚细分领域的龙头企业，为中小型企业提供上下游订单来源、产业应用场景、投融资等服务，快速推动园区内的科创产业形成一个强粘性的产业生态圈。

随着科技创新产业的高速发展，高产值、高税收的特点也在不断体现。蛇口网谷目前在园企业近420家，年产值超过400亿元，为区域创造10亿元税收，吸引了3万余科技创新人才。随着蛇口网谷得到诸多科技创新企业和地方政府的认可后，招商蛇口的网谷系列也相继在杭州、南京等地落地发芽，目前在全国7座城市已布局10个网谷系产品。

运河网谷

其中，杭州运河网谷作为招商蛇口在华东地区布局的首个“网谷系”产品，位于智慧网谷小镇，周边已经集聚了新浪、360、58同城、顺丰、华为、联想等顶尖级数字产业龙头企业。为园区发展提供了一个优质的产业生态基础。园区内包括3幢超甲级写字楼群、6幢稀缺独栋楼宇、1幢国际化会议及商务配套组成，可以满足企业从初创到繁盛的全生命周期需求。

基础亦或是大而全的产业运营服务，如今几乎每个产业园区都已具备，这样的的产业运营服务体系很难对于产业企业的发展提供有力的支持。

特别是在科技创新产业领域，只有下沉到特色产业方向的专业化、针对性的产业服务才能解决科技创新企业在不同发展周期、产业链细分领域的企业诉求。

数字化运营这一话题虽然由来已久，但过去行业对于这一方向的重视程度始终不高。随着数字经济十四五专项规划发布、产业转型升级、城市数字化发展、数字化系统的逐渐完善等因素的持续加码，数字化运营正逐渐成为园区产业运营服务体系中关键的一环。在行业交流的过程中，诸位大咖甚至将数字化定义为左右未来产业园区运营商规模化异地复制的核心能力。

招商蛇口作为产业园区领域的龙头企业，针对产业企业庞大却又能做到细致入微的产业运营服务体系，真正地解决着入园区企业在各个生命周期中遇到的发展问题。

工商财税法、人才服务、企业管家、社区服务、商务发展服务以及辅助配套服务能相关配套服务，招商蛇口从细节上入手、高频次保证，妥善解决发展过程中的各类基础问题，为深入化、定制化的产业增值服务奠定了坚实的基础服务底座。

产业发展过程中，特别是科创企业，从研发到产品产业化等一系列漫长过程中，他们对于园区服务有着旺盛的需求。招商蛇口在打造产业运营服务体系过程中，始终延续着蛇口孵化产业的基因，将推动产业发展作为产业运营服务的宗旨。随着2019年底德国工商大会创新中心落户蛇口，为招商蛇口的国际创新孵化能力再次加码，搭建起了全球化产业资源网络，推动海外科创项目落地中国的同时，也加速园区企业的国际化发展。

时至今日，招商蛇口为园区企业每年提供1000+金融服务、300+人才服务、300+政策服务、300+产业活动。

数字化运营作为如今产业运营服务体系中愈发不可或缺的一环，招商蛇口的信息化建设最早要追溯到2010年，2016年招商蛇口完成了信息化业务的整合升级，将数字化、智慧化融入园区发展，实现租赁缴费、投诉报修、装修及物品放行等服务线上化管理，简化客户办事流程，提高园区运营效率。

通过数字化运营不仅简化了招商蛇口对于各大园区的管理服务，也能进一步提升产业企业在园区内各方面的使用体验，全面提升蛇口园区品质。

产业始终是产业园区发展的基石，在如今产业转型的大背景之下，“产业运营”将成为各大园区运营商的命门所在。

无论是从投拓拿地还是园区招商运营，只有真正能够通过“产业运营”解决科技创新企业为代表的新生代产业企业发展诉求的园区运营商才能在园区行业内获得一席之地。