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苏工园内的学院风产服园区

说到工业园区，往往给人以大制造、大开发的印象，尤其是在国企开发的背景之下，由于政府大招商的力度，园区往往呈现厚重之感。但在苏州工业园却有这样一个眼前一亮的园区，以学院风格为外观、以知识服务为核心、以企业共享为特色，与苏州工业园新加坡的风格相得益彰。

苏州2.5产业园位于苏州工业园区，苏州工业园区以跨国高新技术项目和高效益项目为招商重点，2007年被政府认定为“中国服务外包示范基地”，从“世界工厂”变身“世界办公室”。苏州2.5产业园作为中新合作区的重点项目，是园区发展生产性服务业与知识服务流程外包（KPO）产业的重要载体，享受苏州工业园区统一科技企业的扶持政策。项目距离苏州工业园区湖东CBD中心15分钟车程，周边基础设施和商业服务设施非常完善。

苏州2.5产业园区位交通图

2021年对苏州2.5产业园来说无疑是难忘的一年，就在六月份，国内首批公募REITs在交易所发行上市，苏州2.5产业园的项目赫然在列。2020年4月，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关试点工作的通知》，标志着中国的公募REITs正式起航。除了金融市场，这一举动也同时点燃了产业园区行业。

其实产业园区的发展在经历从传统到新兴、从单一到多元、从租售到服务、从重开发到重运营的过程中，一直在不断颠覆传统思想，园区的表现形式从单一的生产性园区到多功能的4.0产业园转变的趋势逐渐明朗。产业园区的轻资产运营走进行业从业人员的视线，REITs无疑是为产业园区的轻资产运营趋势打造了一个爆发点。它不仅完善了金融市场，而且打通了产业园区投、融、管、退的资本运转通道，进一步加快了资本的周转率。

产业地产相较于房地产行业，更加重仓，高资产负债率使企业更容易陷入现金流短缺的困境，所以REITs引发的产业园区轻资产运营沸腾现象就更好被理解了。在公募REITs还炙手可热的时候，苏州2.5产业园凭何在一众产业园区中脱颖而出？

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被公募REITs选中的高质量运营园区

虽然说产业园区自带公募REITs基因，但是也不是随便一个园区就可以雀屏中选的。从当前中标项目来看，这些优质资产大多具有三个特点：项目成熟、回报率稳定可观、抗风险能力强。从这三点来看，苏州2.5产业园可以赶上首班车就并不难理解了。

首批公募REITs产业园区资产特点

首先，苏州2.5产业园作为苏工园内知识服务外包重要载体，早在2009年就立项建设了，项目总占地21.48万㎡，规划建筑面积44万㎡，分四期开发建设。其中一、二期占地面积12万平方米，总建筑面积约23万平方米，三期占地面积9.2万平方米，总建筑面积约22万平方米，分为两期开发，3.2期还处在规划建设中。一、二期分别于2011年、2013年年底竣工交付，这两期也就是苏州2.5产业园中标公募REITs的项目，即使二期园区也已经运营了八年。3.1期也于2016年年底竣工交付，包括7栋多层毛坯办公载体、2栋高层精装办公载体和1栋商业中心。

苏州2.5项目规划情况

布局建设早并不是项目运营成熟的唯一因素，其二就是其背后经验丰富的开发运营主体。项目是由苏州工业园区建屋发展集团开发运营的，它是苏州新建元控股集团的成员单位。苏州新建元控股集团是苏州工业园区管委会下属国企平台，是中新集团的兄弟单位，承担了大量的园区的开发主体的功能。而建屋发展集团是新建元控股集团旗下企业，专注于住宅产品的开发、厂房代建以及配套基础设施的建设，伴随着苏州工业园区产业的转型升级，开发了介于二产和三产之间的2.5产业园项目。

新建元控股集团旗下企业几乎涵盖了苏州工业园区国有开发平台50%的职能。凭借多年深耕园区的经验，配合项目的高端产业方向，园区整体规划建筑风格为英伦古典学院派风格，并引进高科技智能环保理念和技术，打造集绿色三星建筑、智能化弱电系统、信息化办公模式的高品质企服环境。

其次，REITs追求的稳定可观的回报率，苏州2.5产业园也是完全可以满足的。科学的产业布局是园区稳步前发展的基础，苏州2.5产业园为了帮助苏州工业园区转型发展，以发展与制造业相配套的服务业KPO（知识服务流程外包产业）为方向，布局企业管理咨询、财务数据处理、技术研发服务、金融后台支持四大产业，着力建设成为二产制造业服务的高端三产服务业园区，产业发展方向有汽车研发、生物医药、金融科技、新能源等。

苏州2.5产业园可以形成稳定的回报率，与其物业租售方式有关。园区选择物业全部自持，不对外销售，主要依托政府平台、中介渠道、优质客户推荐等多渠道进行招商。项目会通过价格手段去控制企业的进入，据了解，目前项目入驻企业近200家，入驻面积达14.8万㎡，主要为企业的高端研发中心、功能性总部。项目的高端研发中心占比70%，功能性总部占比30%，内外资企业比例7:3，已入驻员工7000余人，本科学历以上的员工占95%，硕士学历者占30%，更多的是从海外深造归来的学子。

目前，入驻企业涵盖IT、电子器件、医疗器械等为园区制造业服务的主导产业，汽车行业领域已经形成了一定规模的集聚效应，自2011年底正式对外运营以来，已吸引了包括IBM、TE、Baxter、泛博等多家世界500强及行业巨擘入驻。

苏州2.5产业园入驻企业情况

在这样的情况下，项目的出租率比较稳定。2.5产业园一、二期项目的历史平均出租率为70%左右，预测未来2年的出租率将在历史的基础上有一定比例的提升并稳步增长。

苏州2.5产业园一、二期出租率

最后，作为上市交易的公募REITs资产，一定要有相当的抗风险能力，所以REITs更倾向于拥有多元化收入的项目，苏州2.5产业园的得垂青眼的底气在于其在产业服务方面的精通。项目除了出租办公物业、出租商业物业获得收入以外，还对入驻企业收取停车费和物业费以及配套的产业服务费用。租金收入大概能占到95%，会议收入等配套服务占到5%左右。

截至2020年12月末，2.5产业园内租户客群多元化，租户实力较强，整体租赁分布合理，分散度较高。业态集中在信息科技产业、电子电器产业、生物医药产业、物流产业和新材料产业。

苏州2.5产业园一、二期租户业态占比

多元的租户组合对园区内的产业服务提出了更高的要求，苏州2.5产业园为入驻企业提供了三大服务平台。首先通过园区提供的配套服务平台，如国际会议中心、羽毛球馆、乒乓球馆等，获得会务收入、增值服务以及物业服务；同时，园区还为企业提供发展服务平台，如行业论坛、企业论坛、产业服务展示交流会等；此外，项目提供人力资源服务平台，通过苏州工业园区每年举办4条招聘路线，与著名大学联动，另外新建元旗下苏州工业园人力资源开发有限公司，会为入驻企业定制一站式人才招聘、教育培训等。

苏州2.5产业园三大服务平台

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兴于产服、精于产服

苏州2.5产业园项目兴于苏州工业园区内，凭借新建元控股集团多年浸润于新加坡式产业园区的经验，还有政府平台公司的招商优势，自2011年项目首批交付以来一直稳定运营，吸引一众服务于传统二产的三产服务业龙头进驻，园区运营管理成绩单即使是在疫情中也扛住了压力非常稳定。所以苏州2.5产业园得以在基础设施公募REITs的候选项目中成功杀出重围，喝到这杯园区轻资产运营的头啖汤。总结起来，项目有这样3条标签：

项目作为苏州工业园区的重点项目，为了配合苏州工业园的转型，本就是从产业服务起家的。项目定位为知识服务流程外包产业，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等为园区制造业服务为导向的主导产业。招商成绩也很漂亮，项目的高端研发中心占比70%，功能性总部占比30%，内外资企业比例7:3，符合其高端三产服务园区的定位。

产业园区运营是个精细活儿，公募REITs对于标的项目非常看重的一点也是资产管理人的运营能力。新建元控股集团出身于苏州工业园区，其园区运营理念和苏州工业园区一脉相承，其对自己的战略定位也是产城融合集成服务商。经验、理念与自身定位的综合加持催生了高品质的园区运营，无论是“一心两轴七组团”的规划理念、完善的园内交通等企服配套，还是通过价格来调控园内产业入驻的方式，无一不显示着开发主体纯熟的园区运营能力。

苏州新建元控股集团为入驻企业提供的优质物业服务及企业服务，也使得自有物业经营下、为企业提供增值服务成为项目的一条重要收入来源。目前苏州2.5产业园已经形成了以租金为主，配套服务收入为辅的盈利模式。具体有办公物业租金收入、商业物业租金收入、地下停车场资金收入、会议室租赁收入等，多元化的收入组合大大提高项目运营的抗风险能力。

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