虽然万般困难，但产业地产的路却愈发明确，仅剩产业发展这华山一条路。2022年，产业地产同仁准备好拼刺刀了吗？

在产业发展方面，产业运营是最至关重要的能力，唯有深耕产业，精细运营才能闯出一番天地。在全自持时代下，产业地产运营商势必将从过去的高周转、土地增值的玩法转向资产增值。想要实现资产增值，就必须打破过去单纯的租售逻辑，围绕产业客户做好全生命周期的产业运营、创新运营，形成一个成熟的产业生态，将产业运营打造成为企业的核心能力。

虽说如今高举产业运营大旗的运营商和园区比比皆是，但能说得上产业运营成功的项目却寥寥无几。方升研究过去实地走访交流中，发展比较出色的也大多集中于各类特色园区中。这类园区运营商可以针对特定产业的不同阶段、不同类型的发展需求，从上下游产企业、企业融资、成果转化、市场方向等角度打造一个成熟的产业运营体系，推动企业成长，做长做大产业链，构建起一个成熟的产业生态。

如今大部分园区的产业运营与产业的割离感较强，更像是园区物业服务。不过产业运营体系的搭建是一个周期长、专业性强、复杂度高的系统工程，而且效果并不能立竿见影，但这更符合全自持项目的打造，需要耐心，但对资产的赋能不可估量。如今的数字化园区的进程加快，也将为产业运营模式的打造和升级提供了一个新的思路。

除了产业运营之外，围绕产业发展包括产业投资、产业招商都是如今地方政府挑选产业地产运营商、产业企业挑选园区的重要考量依据。

而公募REITs为产业地产行业提供一个新的退出通道，而这一通道的准入门槛便是产业发展。这也使得过去野蛮成长的产业地产行业区域规范化，产业发展能力成为了产业地产运营商比拼最重要的、也是唯一的能力。

因此方升研究在“2022年度中国产业园区运营商50强”的评选中，将产业发展能力作为榜单的唯一评价指标，在产业发展能力中细分产业投资能力、产业运营能力、产业招商能力等。旨在为地方政府、产业企业以及产业地产同仁，评选出一份真正值得选择和学习的产业地产运营商榜单。

从谈模式到案例至上

与如今的地方政府谈投拓，他们的诉求非常直接，上文提及的产业发展能力是一方面，另一方就是产业地产运营商在该城市、周边城市是否有成功案例。地方政府也清楚，在目前产业地产的大环境之下，不存在可复制的商业模式，再谈过往经历跟讲故事无异。

方升研究作为第三方机构，在去年就有明显的感受，从业内人士来看，他们从关心竞争对手、对标企业、龙头企业的商业模式，到如今想要了解的更多的是包括产业运营、产业招商、产业投资以及标杆项目的成功经验。

地方政府更是明显，他们在挑选产业地产运营商的时候不再一味关注数据与名气，而是更直接的选择那些在该城市或是周边区域内有成功案例的产业地产运营商。

在上海发布40个特色园区、四川宣布将在3年内培育100个特色园区、宁波公布了首批18个特色产业园区、北京中关村拟定了17个特色园区名单等一系列城市着手布局特色园区，这也逐渐将特色园区的成功案例的重要性推到了一个至关重要的位置。

特色园区现如今看来，不仅符合地方政府专精特新的产业发展诉求，也适合打造产业运营体系。相比与综合性园区，产业主体明确、上下游产业齐整、企业粘性更强的主题园区更符合专精特新发展思路下的政府诉求。通过特色园区真正的为地方政府培育、打造一个完整的产业生态，真正的达到为一个区域赋能的效果。

对于产业地产运营商而言，通过特色园区的成功打造不仅仅为企业提供了一个成功案例，也在特定领域培养了一支专业化能力、产业认知能力极强的项目团队，这才是未来将产业发展能力、项目成功经验异地复制的核心。

在2022年度的方升产业园区年度榜中，将重点围绕生物医药、集成电路、双碳、科技创新等领域评选出行业内的标杆项目和优秀项目团队。

方升研究在本月正式启动了标杆案例的实地考察，希望更多想要参与榜单评选的标杆项目与我们联系，也希望行业同仁可以为我们推荐您心目中的产业园区标杆案例。

参与评选或了解更多详细信息，请联系王梦怡：17301770470（ 同微信 ）