方升研究在《2020方升产业园区年度榜》评选过程中，收集整理了行业内150家顶尖产业园区运营商2014-2019年，6年的企业财务数据，从数据洞见趋势。

数据显示，2019年产业园区行业70%的企业实现了营收正增长，30%的企业属于营收负增长。在行业竞争愈发激烈的情况下，部分缺乏核心竞争力的企业正在逐渐掉队，甚至被行业所淘汰。2019年行业整体营收从8945.91亿元增长至10494.16亿元，同比增长17.10%。但隐患仍然存在，2019年行业总体营业收入中，CR10的营收占比从2018年的54.86%增至60.90%，头部企业的领先优势进一步扩大，企业中小型园区运营商话语权极低。

2019年产业园区总体净利润从1232.55亿元减少至1185.19亿元，同比下降4.09%，在竞争愈发激烈的产业园区大环境中，园区运营商的运营模式受到冲击。与此同时，行业整体净利润与行业总体营收一样，存在巨大隐患，CR10净利润占比甚至高于营收占比，高达61.37%。

产业园区行业在2019年行业市场环境引来巨变的情况下，产业园区运营商的营收、净资产、总资产、现金流等数据都遭受冲击，增速明显下降，甚至部分数据出现负增长。在此情况下，产业园区行业的龙头企业纷纷在2019年作出了模式转型或是模式创新。

产业园区的本质是为了解决区域发展的问题，而城市和区域的发展都需要遵循一定的规律，因此我们榜单始终坚持的价值观就是：让真正尊重客观规律的人浮出水面。目的就是表彰这些真正尊重客观规律发展，起到表率作用的园区运营商。

在这个价值观的引导之下，5年来我们榜单的评价标准经历了随着行业的不断发展，自我矫正的过程。经过多年的打磨，最终形成了《2020方升产业园区年度榜》的评审机制，我们将产业园区的评价体系细化为三大指标：企业经营能力、产业核心能力、网络影响力。其中企业经营能力占比50%，产业核心能力占比45%，网络影响力占比5%。各项数据来源高度市场化、透明化。

企业经营能力的数据来源有企业年报、方升研究数据库、企业访谈、企业填报、公开资料等。而产业核心能力相对来说是没有直观数据考量的，因此我们借鉴奥斯卡奖的评选方式，专门设立“方升产业园区年度榜评审委员会”来为此项数据打分。

评审委员会设置分为主席团、评审团两级，由中国产业园区名人堂、国内知名产业园区研究员、国内知名产业园区运营商操盘手等资格成员组成，同时评审委员会成员也平均分布在华北、华南、华东、中西部四大区域，避免评委受区域熟悉度影响导致结果偏差，评价结果由成员实名投票后统一核计。

在整合专家评审委员会打分的产业核心能力、由企业数据组成的企业经营能力和网络投票形成的影响力三大指标得出的2020年度中国产业园区运营商50强中，招商蛇口继2019年荣登榜首后，在2020年度蝉联榜首，荣获《2020年度中国产业园区运营商50强》第一名！招商蛇口在2019年，正式转型进入综合发展时期，更是明确提出这一模式将成为企业未来40年的可持续发展模式。在转型期，招商蛇口在业绩层面仍然交出了一份令人满意的答卷，让人对于其未来的发展充满期待。

中新集团荣登榜单第二，中新集团已经成为国内国控园区的发展模版，在2019年年底在上交所上市，将区中园作为未来的重点发展方向，发展脚步已经从苏州工业园区辐射长三角。中新集团依靠从苏州工业园区建设运营时搭建起的成熟而稳定的管理团队和强大产业构建能力，无需区域政府过多支持，便能提升区域整体实力。

中国宏泰发展在本次榜单中进入前三，在经济下行，现金流吃紧的大环境下，展现出了其极强抗风险能力，完成了一份亮眼的业绩指标。并且在原有的业态基础上增加了康养类、文体类园区产品，进一步拓宽了产品网络，给政府提供了更多选择。

处于模式转型期的华夏幸福位列第四，在以开发性PPP模式为核心的产业新城开发运营的基础上新增商办、商业综合体、科学社区等商业地产及相关业务，进一步完善业务结构，补强资产管理能力。华夏幸福逐渐从开发中提炼价值转变为从资产中提炼价值，从开发产业新城并配套园区住宅中实现盈利转变为通过资产管理、产业运营，实现资产升值，这也是眼下产业园区行业发展的大势所趋。这对于华夏幸福而言，不仅仅是定位的转变更是市场的转换。

在本次榜单评审过程中，联东集团受到了众多专家评审的一致好评，在2019年完成了业绩口碑双丰收，最终荣获第五名！联东集团依靠标准、严谨的开发模式，使其在产业园区行业运营商运营项目数量上遥遥领先，在全国范围内开发运营了200多个产业园区项目。

深投控依靠其强劲的业绩数据荣获第六，上海临港、张江高科位列第七、第八，上海临港继2018年之后再次力压张江高科，获得上海产业园区运营商的头把交椅。

中电光谷和中集产城跻身前十，分列第九、第十。中电光谷提出了建立服务园区企业的生态体系，通过数字化管理，促进区域产业发展，从园区到产业，开启TO B业务的通道。中集产城从实体产业转战产业园区领域，并已经摸索出了一套行之有效的市场化商业模式，成为了转型标杆。

星河产业集团产业运营能力进一步得到行业认可，在深圳和南京等地具都取得不俗成绩，在本次榜单中，相比2018年，上升两位来到第12名。目前，星河产业总管理面积超100万㎡，引入企业超千家，其中深圳星河WORLD连续四年位于深圳产业楼宇招商面积全市第一。深圳星河WORLD龙头企业招商成效凸显，包含华为、三菱电机、五矿证券、康宁、平安壹账通等28家500强企业；平安普惠、聚思鸿、猛狮科技、时计宝等42家上市公司；深圳市人工智能与机器人研究院、高巨创新、有为信息、国新宇航、中科闻歌等79家国高企业。针对优质潜力企业及创新人才，园区通过特色服务吸引鸿逸达、大普微电子、易视智瞳3家孔雀团队创办企业、国家千人计划2人，深圳市孔雀计划人才15人。

近年来，产业园区苏州势力发展迅猛，本次榜单评选中杀出了2匹来自苏州的黑马，分别是依托相城经开区，产业发展迅猛的漕湖集团，位列第26名；以及紧跟中新集团步伐走出苏州工业园区的新建元控股集团，位列第十九名。

《2020年度中国新型城区榜》，以园区项目为对象，评选出在国内产城融合方面具有代表性的大型城区项目。中国宏泰发展廊坊龙河高新区在此次评选中荣获榜单第一名，中国宏泰发展的市镇打造能力和廊坊龙河高新区的成功案例再一次得到了行业的认可。

最近几年来，国企体制改革、城投园区市场化转型发展已经成为产业园区行业最关注的话题之一，因此年度国控园区运营商奖项以国控园区的市场化发展为评选标准，重在表彰这些在国控园区中走在市场化前列的表率。国控园区是产业园区行业目前以及为未来最大的势力，但皆都面临转型，方升研究通过国控园区榜单为国控园区评选出值得借鉴的国控园区优秀样本！

中新集团在国控园区市场化发展中，始终处于领跑地位，此次在《2020年度中国国控园区运营商10强》评选中荣获第一名！

在《2020年度中国商办园区运营商10强》的评选中，陆家嘴集团荣获第一。陆家嘴集团作为中国最顶尖CBD的打造者，能够荣登榜首也是在意料之中。深投控和天安数码城位列第二、第三。

在2020年度中国产业园区创新榜中方升研究评选除了在产业地产各个领域取得创新成就的产业园区运营商和园区项目。招商三亚深海的招商局三亚深海科技城项目荣获中国产业新城最佳新锐奖、中国金茂荣获创新城市运营商、电子城高科荣获最具创新实力科技服务运营商、隆基泰和荣获环雄安优秀园区运营商、京东智谷荣获粤港澳大湾区创新产业运营商。

在产业园区的发展中，政府的支持往往起着关键性的作用。作为产业园区不可忽视的一级，方升研究以政府是否遵守城市发展的客观规律，能否引导产业的市场化发展为评价城市的唯一标准，评选出了2020年度中国城市红黑榜，以此来表彰优秀城市的示范作用，同时也直揭落后城市的发展要害。

杭州是异军突起的长三角另一级。2019年除了靠营商环境打赢“抢人大战”之外，在产业生态方面，杭州不仅有阿里巴巴、网易这些龙头企业带动，而且还有很多创业公司，民营经济的市场活力较强。

成都在2019年坐稳中西部城市的头把交椅，作为整个西部最大的门户城市，成都城市建设风貌首屈一指，从产业来看，这里一直是中西部承接转移的第一选择，成渝地区双城经济圈发展，也为成都产业地产带来了布局良机。

长沙上榜是靠落地务实的产业用地政策突围，与其他城市不同之处在于，长沙民营经济比较活跃，而政府也很看重工业地产开发商，并且制定可落地的政策，值得中西部城市甚至一二线城市学习。从产业发展看，长沙制造业基础雄厚，这几年亿达和金科曾联手半年劲销三亿的厂房项目，城市产业发展力不容小觑。

武汉，一场疫情撕掉了“亲商”的假面，归根结底是“市长大于市场”的官本位思想作怪，顽固的政府管理体制将严重打击企业投资的信心。同时被迫按下“暂停键”之后，专家预计2020年武汉产业地产业绩指标将打7折，如何挺过这一难关，将成为这一年笼罩在武汉产业园区运营商头上的难题。

济南，山东政府体制问题的缩影，济南进入黑榜可以说是为整个山东“背锅”，从全国范围来看，政府体制改革的急迫性除了去年上榜的天津之外，就要属山东了，同时济南的产业地产发展还是在走“行政化”路线，而非市场化发展，长此以往问题将愈加严重。

上海作为国内超一线城市，进入黑榜对大部分人来讲可以说是出乎意料的。但实际上，作为全国金融中心、市场化先锋城市，上海在产业发展上已经表现出了一些问题，值得我们更多的深思。上海粗放的产业用地政策无法匹配城市网格化管理需求，而且目前的产业用地分割政策对民营企业并没有那么友好，这也可能是上海民营经济一直没有发展起来的原因之一。

《2020年度中国产业园区运营商影响力10强》行业公众投票，代表了在2019年里发展成果得到行业认可的10家产业园区运营商，同时也是《2020方升产业园区年度榜》评选的影响力指标。

《方升产业园区年度榜》的评选不仅是给行业同仁提供学习的参考，更是鼓励优秀企业或个人的同时激励产业园区行业共同进步。方升研究希望通过行业的共同努力，借助榜单的传播，提高产业园区行业的影响力，让大众了解到产业园区行业在中国经济发展过程中做出的贡献。