方升研究于5月22日在2019第五届中国产业园区大会现场重磅发布了方升产业园区年度榜，涵盖《2019年度中国产业园区运营商50强》等一系列榜单。在园区大会的方升榜颁奖盛典之后，我们邀请到了本年度优秀企业重要领导，和与会嘉宾分享了企业成功发展的实操经验，演讲干货满满！

大数据剖析行业现状

方升研究收集整理了149家产业园区运营商自2014-2018年，企业5年关键数据并进行整理分析研究。通过行业大数据来展现行业概览、细分市场、行业特征和行业趋势。5年来，产业园区行业总收入从5356.87亿元增长至8945.91亿元，增幅近67.00%。行业净利润从715.27亿元增长至1232.55亿元，增幅近72.32%。行业静态净资产收益率从3.96%升至4.46%。

可以从中看到产业园区行业的长足进步。但是在2018年，产业园区运营商的营业收入、净资产、总资产、现金流等数据展现整个行业都在经历一场震荡，增速高度下降。与此同时，行业也存在一个较大的隐患，就营业收入来看，2018年的CR10已经达到了惊人的54.86%，而净利润的CR10更是接近60%，行业的头部企业具有巨大的领先优势，中小型产业园区运营商在行业内的话语权较低。

净资产收益率成为行业两种类型企业的分水岭，市场主导和政府主导两大类型，市场主导往往有着不错的营业收入和净利润，在总资产方面并不突出。而政府主导类有着超高的总资产和相对高的营业收入，净利润方面则往往让人大跌眼镜。2018年方升研究给出的净资产收益率区分线是5%。两类企业的数据对比体现出这基本上是两类截然不同的市场，甚至很多方面是对立的。

在收集到的149家产业园区运营商中，华东区域数量最多，达到74家，华南区域企业数量最少仅有15家，但是营业收入却是排名第二，平均营业收入高达159.97亿元。中西部区域相比于沿海地区，无论是营业收入总量还是平均营业收入都处于垫底的位置。

更多产业园区行业数据与分析报告可以关注由方升研究隆重推出的《2019产业园区年度报告：典型企业研究》和《中国产业园区企业发展历程研究报告》！而每年公布的产业园区年度榜属于方升研究产业园区年度报告的一种展现形式，方升研究结合企业年度数据、专家投票、网络投票的方式综合得出2019年度产业园区年度榜。

产业园区年度榜详解

方升研究通过整合专家评审委员会投票、企业财务数据以及网络投票的结果得出的2019年度产业园区运营商50强的榜单中，华夏幸福在2018年遭遇了现金流、环京限购等问题后，但随着平安入股，华夏幸福进入了换挡再加速时期，因此在本次榜单中让出了头名宝座。招商蛇口保持上升趋势，在企业客观数据以及专家投票环节双双拿下桂冠，荣获本年度产业园区运营商50强第一名！

中新集团与中国宏泰发展在本次榜单中，稳居三，四。上海临港位列第五，超越落至第九的张江高科成为上海市的“头牌”，上海市中市北高新同样值得关注，上升8位来到第十五位。中关村发展上升2位，位居第六，联东集团依靠成熟的商业模式保持第七的位置，前十名中出现2名新人，分别是位列第八、第十的中节能实业和星月投资。

在50强榜单中，本年度一二线热点城市中产业集聚区的代表园区运营商多家入选本次榜单，例如深投控、成都高投、亦庄控股、昌发展、成都天投等，而作为中国中部中心城市的武汉，本土的产业园区运营商东湖高新和中电光谷，2018年商业模式仍然保持单纯的租售形式，缺乏创新与突破，导致最终排名差强人意。但是在近期，中电光谷围绕产业运营与产业构建，做出了突破性改变，增加自持，注重产业孵化等一系列举措，而东湖高新仍然保持原有模式，导致园区板块持续缩水。方升研究相信，长此以往中电光谷势必将有所突破，大幅度超越东湖高新，成为武汉“头牌”。

在本次50强榜单中，除了华夏幸福、联东集团、隆基泰和、鸿坤产业集团等少数几家企业外，其他所有的产业园区运营商都属于其所在城市产业选址办公的热门区域。市场现状是最具说服力的，产业的选择以最直观的方式佐证了榜单的公允性。而以华夏幸福、联东集团为代表的企业，因各自商业模式影响，在选址方面都有着各自的着重点，华夏幸福PPP模式旨在造城，联东集团专注工业厂房，都走出一条具有各自特色的商业模式。

行业震荡，多家热门区域运营商上榜

产业园区行业在2018年遭遇了整体的震荡，运营商排名变动较大，多地产业成熟区域的运营商都成功入围本次产业园区年度榜。在榜单前十强中，市场化园区占据了主导地位，其中仅有上海临港和中关村发展属于国控园区，其余8家均属于市场化运营的企业。

华夏幸福和招商蛇口作为产业园区行业的“绝代双骄”，在产业园区行业具有绝对的统治力，华夏幸福更是常年霸占头名宝座。但在2018年，华夏幸福在进一步完善企业商业模式的基础上，寻求开拓新模式、新领域、新地域，这一年成为华夏幸福的换挡期，招商蛇口把握住了这个机会，依靠40年产业园区开发运营的成熟经验，在2018年持续快速发展，营业收入达到882.78亿元，净利润达到152.40亿元，取得了优异的成绩。招商蛇口在本年度的评选中，在企业发展力和产业发展力两项评选中均获得头名，最终在2019年度产业园区运营商50强评选中超越华夏幸福夺得头名宝座。

位于第三、第四的中新集团和中国宏泰发展，在商业模式中有着诸多相似之处，同样重视前期规划，重视产业构建，保持稳定的发展脚步，但跨出的每一步都在为未来发展奠定坚实的基础。而就在2018年底，双方就银川苏银产业园达成合作，强强联合。

上海临港上海市国资委下属的唯一一家以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业，展现出其出色产业运营能力。漕河泾作为上海临港的代表区域，以纯市场化的运作，引入高新技术企业，将该地区打造成为上海市的城市副中心，在此过程中，保持了非常高的支持比例。上海临港本次通过出色的业绩以及行业内的优秀口碑，成为了上海市的“头牌”。张江高科作为过去多年上海市产业园区的头号代表，业绩仍处于颓势，在专家投票环节也是被上海临港迫近，最终排名也是跌至第九位。张江高科急需找到一条成熟的商业模式。

中节能实业进入榜单前十，位列第八，成为本次榜单的最大黑马。作为中国节能集团环保有限公司在产业园区行业围绕节能环保领域构建产业园区的企业，积极推动绿色产业集聚，带动绿色产业发展，已成为领先的中国绿色生态城区发展运营商。经过25年积累，依托企业大量绿色建筑的开发和技术集成经验，通过“绿色建筑开发、绿色科技服务、绿色智慧运营”三驾马车战略，在全国多地建成并运营了27个绿色园区项目，规划建筑面积超过610万平方米。中节能实业在绿色环保特色产业园的打造运营能力不仅在业绩上得到了体现，更是在专家投票及网络投票中都名列前茅，帮助其成为本次榜单的最大黑马。

星月投资在本次年度榜评选中，成功跻身前十。从2004年成立至今，立足上海经过15年持续耕耘，已经在上海站稳脚跟，并逐步走向全国。致力于打造总部办公型园区，依靠成熟的产品金融化，轻资产化以及对上海市的熟知，已经成功运营11个产业园区项目，规模超过180万平方米，自持比例高达50%。其中长三角电商产业园和陆家嘴金融社区两大金牌项目属于其中的佼佼者，星月投资也正是依靠这两大项目拉升了榜单排名。

榜单中，成都高投、亦庄控股、合肥高新股份、浦东金桥等产业园区运营商，项目在成立之初，在城市中都处于较为偏僻地区。经过多年的耕耘，通过产城融合打造、推动产业发展，逐渐形成产业、人口的集聚，将区域打造成为城市的产业高地。这些产业园区运营商出色的产城融合打造能力，帮助企业在本次榜单中都取得了较为出色的成绩。

星河产业集团在作为房企转型的成功典型，依靠自身成熟的产业园区运营模式，在2018年取得了出色的成绩，让更多的人了解和认可了他们产城融合的能力。鸿坤产业集团作为产业运营时代下创新产业园区运营商的代表性企业，关注行业趋势的变化，打破地产运营的思维，以政府客户、企业客户为导向，注重园区运营全生命周期的竞争力打造，创新运营，展现出其创新运营的突出能力。榜单中同样出现了以恒生科技园、闵虹集团、北大资源、昌发展、合肥高新股份为代表的园区相关收入低于10亿的小规模企业。虽然在企业体量上与其他运营商存在差距，但是在园区运营方面都极具特色，在本次榜单中取得了出色的成绩。

其中让人惋惜的就是位于32位的荣盛产业新城，在2018年荣盛产业新城在业绩方面仍然保持快速增长的态势，但是因为其“埋头苦干”的特质，在品牌宣传方面较少，市场对于荣盛产业新城的理解仍然停留在过去，导致其专家投票环节成绩惨淡。

在随后公布的2019年度中国产业园区金项目十强中，招商蛇口蕲春健康产业新城、中国宏泰发展廊坊龙和高新、鸿坤产业集团鸿坤·金融谷、中节能实业中节能·西溪首座、中新集团苏通科技产业园、隆基泰和隆基泰和和谷产业园等10个优秀项目入选。入选项目都属于企业的标志性项目，以及区域内的产业集聚地，值得考察学习。

临港创新管理学院、南通蓝湾创业投资管理有限公司和上海桐领资产管理有限公司为产业园区的创新发展付出了卓越贡献，因此入选了2019年度中国产业园区创新榜。

城市营商环境和产业园区的发展息息相关，2019年度中国城市榜，为产业园区行业筛选出了适合产业园区投资拓展的红榜，分别为深圳、南京和银川。而天津、广州和西安入选了本年度的城市黑榜，产业园区运营商在拓展过程中应避免选择黑榜城市。

最后发布的2019年度人气产业园区运营商10强，鸿坤产业集团、亦庄控股、荣盛产业新城分获前三。此份榜单来自于网络投票，同时也是2019年度中国产业园区运营商50强评价体系中影响力指标。

附产业园区年度榜评价体系

目前的产业园区行业业态多样，写字楼、商办楼、城市综合体、众创空间、产业新城，如何评价产业园区运营商地整体实力将更为复杂。但是促进产业集聚，推动区域经济发展仍然是产业园区行业地发展宗旨。在这一点上，我们与政府一样高度重视企业的产业运营能力，因此将产业运营能力设定为评价产业园区运营商最关键的指标，在评选过程中占比高达55%。

但是在秉承产业园区运营商核心价值，推动产业发展的基础上，如何凭借合理的商业模式兼顾自身盈利，促进企业快速发展，同样属于评价产业园区运营商的重要指标，在本次评选中占比达到40%。

最后的5%来自于网络公开投票，也就是产业园区运营商的网络影响力，我们希望通过网络投票的方式，去倾听行业的声音，也是专家评审的一种延续。这一指标折射出企业通过良好的品牌建立以及优秀的产品形成的良好口碑，最后在行业内，乃至在全国层面形成的品牌影响力。

由此形成了产业发展力、企业发展力、影响力三大指标，方升研究也在此基础上，更为细分了多个子指标，为产业园区行业打造一个最具说服力、最客观、最真实的产业园区年度榜单。

在本次《2019产业园区年度榜》的评选过程中，方升研究创新性地融入了奥斯卡评选方式，引入专家投票环节，邀请了产业园区行业大咖、政府领导、金融机构高层、产业企业高管、主流媒体负责人等在内56位专家组成2019产业园区专家评审委员会，并邀请了打造了多个成功产城项目，在产业园区行业内拥有超过20年操盘经验的高炜先生担任2019产业园区专家评审委员会的执行主席。

产业园区年度榜的评价体系与政府需求紧密挂钩，我们希望可以帮助政府找到在2018年度最具产业发展能力、产业运营能力以及在业绩方面取得出色成绩的产业园区运营商。